دستورالعمل درباره محدوده شهر تهران
مقدمه شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ ۱۳۸۶/۷/۲۳ ضمن بررسی طرح جامع شهر تهران مقرر نمود: ضوابط و مقررات مربوط به تبدیل و تغییر کاربری، افراز و تقسیم و تفکیک باغات و اراضی کشاورزی یا آیش واقع در محدوده شهر تهران، موضوع ماده (۱۴) قانون زمین شهری، به شرح زیر تعیین و جایگزین ضوابط و مقررات قبلی گردد. در اجرای این دستورالعمل، در صورت نیاز به تغییر یا تعیین کاربری، موضوع حسب مورد در کمیسیون ماده (۵) یا مرجع تصویب طرح‌ها، مطرح و همراه با نحوه تامین خدمات لازم مورد تصمیم‌گیری قرار خواهد گرفت. در اجرای این ضوابط لازم است قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهر‌ها مصوب ۱۳۵۹ نیز رعایت گردد. الف) باغات داخل محدوده شهر:
- فضای سبز عمومی باغاتی که شهرداری علاوه بر مصوبات طرح‌ها می‌تواند تملک نموده و با حفظ ارتقاء وضعیت درخت و سیستم آبیاری به صورت فضای سبز عمومی نگهداری کند (اعم از اینکه در طرح مصوب دارای کاربری فضای سبز باشد یا نباشند) با تصویب مراجع مربوطه به فضای سبز عمومی تبدیل شود.
- باغ مسکونی باغاتی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی (به شرح بند یک) باشند، به دو صورت کلی به شرح ذیل قابل تبدیل به باغ- مسکونی با ضوابط تفکیک و ساختمان سازی ویژه هستند: ۱
- ۲: باغاتی که به صورت انبوه و در کنار هم قرار گرفته و پهنه‌ها یا بافت‌های ارزشمند سبز را تشکیل می‌دهند به شرح زیر می‌باشند: ۱- ۱ - ۲ حداقل تفکیک، افراز و تقسیم ۲۰۰۰ متر مربع، با تراکم ساختمانی ۲۰ درصد و حداکثر سطح اشغال ۱۰ درصد و حداکثر در دو طبقه روی پیلوت یا زیرزمین. ۲- ۱ - ۲ در صورتی که مالک مایل به استفاده از تراکم بیشتر باشد، در مقابل افزایش مساحت قطعات تفکیکی اجازه احداث ساختمان با تراکم و طبقات بیشتر به شرح زیر داده می‌شود: ۱ - ۲ - ۱ - ۲ در قطعات بیش از ۲۰۰۰ تا ۵۰۰۰ متر مربع، اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۵ /۲۲ درصد با حداکثر سطح اشغال ۵ /۷ درصد و حداکثر در سه طبقه روی پیلوت یا زیرزمین. ۲ - ۲ - ۱ - ۲ در قطعات بیش از ۵۰۰۰ مترمربع، اجازه استفاده از تراکم ساختمانی ۳۰ درصد با حداکثر سطح اشغال ۵ /۷ درصد و حداکثر در چهار طبقه روی پیلوت یا زیرزمین. تبصره ۱
- باغات تفکیک شده قبلی که کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع مساحت داشته باشند، نیزمشمول ضابطه بند ۱-۱-۲ هستند. تبصره ۲
- در قطعاتی که مساحت آن‌ها کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع باشد، حداکثر تا ۲۰۰ مترمربع سطح اشغال و حداقل ۲۰۰ مترمربع بنا مجاز است. تبصره ۳
- در صورت احداث ساختمان مسکونی در یک طبقه، محل استقرار آن باید از هر ضلع زمین حداقل ۴ متر فاصله داشته باشد، این فاصله در مورد ساختمان‌های ۲ طبقه ۸ متر، ۳ طبقه ۱۲ متر و ۴ طبقه ۱۶ متر می‌باشد. احداث ساختمان با بیش از ۴ طبقه در مناطق باغ مسکونی مجازنیست و نقشه استقرار بنا در زمین با رعایت کمترین میزان قطع درخت، به تایید شهرداری برسد. تبصره ۴
- در آن دسته از کاربریهای خدماتی مانند هتل، واحدهای تفریحی و ورزشی وفرهنگی، استفاده از حداکثر ۱۰ درصد سطح اشغال و ۴۰ درصد تراکم، بلامانع است. تبصره ۵
- با استفاده از مزایای تفکیک مربوطه به قطعات بزرگتر موضوع بندهای ۱-۲-۱-۲ و ۲-۲-۱-۲ هرگونه تفکیک بعدی ممنوع است و مراتب بایستی در سند مالکیت و صورت‌مجلس تفکیک قید شود. ۲
- ۲: پلاک‌ها یا قطعاتی که به صورت پراکنده در داخل پهنه‌ها یا کاربریهای مختلف شهر قرار دارند و به موجب مقررات و توسط مراجع ذیربط باغ تشخیص داده شوند، به شرح زیر: ۱ - ۲ - ۲ این باغات نیز از نظر ضوابط و نصاب تفکیک، مشمول باغات موضوع و ردیف ۱-۲ فوق و تبصره (۵) آن خواهند بود. ۲ - ۲ - ۲ نحوه ساخت و ساز در این باغات با رعایت کاربریهای مصوب طرح‌های ملاک عمل، از نظر حداکثر سطح اشغال (که در هر صورت از ۳۰ درصد تجاوز نخواهد کرد)، تراکم ساختمانی مجاز و با رعایت حفظ حداکثر فضای سبز و حداقل قطع درختان، معادل ضوابط مصوب مربوط به زیرپهنه یا منطقه بندی یا کاربری پلاکهای همجوار با اعمال یک طبقه تشویق اضافه خواهد بود.
- سایر کاربریها مالکین باغاتی که مایل باشند از طریق توافق با شهرداری، درصدی از سطح باغات خود را به عنوان فضای سبز عمومی به صورت رایگان به شهرداری واگذار نمایند، با شرایط زیر و تصویب شورای اسلامی شهر و کمیسیون ماده ۵ می‌توانند از انواع کاربریهای متناسب با ضوابط و کاربری پهنه مربوطه استفاده کنند: ۱
- ۳: در پهنه‌های موضوع بند ۱-۲ در چارچوب طرح موضعی خاص، درصد واگذاری کمتر از ۷۵ درصد و متراژ واگذرای کمتر از ۳۵۰۰ مترمربع نباشد. ۲
- ۳: در تک باغها (موضوع بند ۲-۲) درصد واگذاری کمتر از ۷۰ درصد و متراژ واگذاری کمتر از ۳۰۰۰ مترمربع نباشد. ب) اراضی کشاورزی یا آیش داخل محدوده شهر
- تبدیل اراضی کشاورزی که فاقد کاربری مصوب خدمات و فضای سبز عمومی باشند، ب -ه باغ با استفاده از مقررات منطقه باغ - مسکونی موضوع بند (۲) قسمت (الف) این دستورالعمل بلامانع است. در این صورت لازم است که نقشه درختکاری باغ نیز همراه با نقشه‌های تفکیکی و ساختمانی به تصویب شهرداری مربوطه برسد.
- تبدیل و تغییر کاربری اراضی کشاورزی یا آیش داخل مح -دوده شهر، در صورت توافق باشهرداری و رعایت ضوابط پهنه مربوطه مشروط به اینکه سهم شهرداری حداقل ۷۰ درصد بوده وبه فضای سبز عمومی تبدیل شود، بلامانع است.
- تا زمانی که مالکین قصد تفکیک و ساختمان سازی ندارند، می‌توانند از ضوابط تفکی -ک به شرح زیر استفاده نمایند: • حداقل اراضی زراعتی آبی ۱۰ هکتار • حداقل اراضی زراعتی دیم ۲۰ هکتار