اجارهٔ خانه در ۱۴۰۵ را دو متن تعیین می‌کند. اولی قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها است که مجلس اردیبهشت ۱۴۰۳ تصویب کرد و دائمی است: سقف افزایش اجاره، ثبت اجباری قرارداد، جریمهٔ موجر و تخفیف مالیاتی را آورده است. دومی مصوبهٔ سران قوا است که ۸ تیر ۱۴۰۵ ابلاغ شد و فقط تا پایان امسال اعتبار دارد: قراردادهای مسکونی را به درخواست مستأجر یک سال تمدید می‌کند.
این راهنما می‌گوید امسال اجاره حداکثر چقدر بالا می‌رود، اگر موجر بیشتر گرفت چه کار میشود کرد، و ثبت نکردن قرارداد برای هر طرف چه هزینه‌ای دارد.
تمدید اجاره در ۱۴۰۵: حداکثر ۲۵ درصد افزایش
مصوبهٔ سران قوای سه‌گانه با نامهٔ شمارهٔ ۴۳۸۳۶/۱۰۰/۰۲۰ مورخ ۸ تیر ۱۴۰۵ وزیر راه و شهرسازی ابلاغ شد. خلاصه‌اش این است:
- کدام قراردادها: همهٔ قراردادهای اجارهٔ املاک مسکونی، در همهٔ نقاط کشور، که مدتشان از تاریخ ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام میشود.
- شرط تمدید: درخواست مستأجر برای ادامهٔ سکونت.
- مدت تمدید: یک سال از تاریخ پایان قرارداد قبلی.
- سقف افزایش: حداکثر ۲۵ درصد نسبت به اجارهبها و ودیعه (قرضالحسنه)ای که در قرارداد قبلی آمده است.
- تکلیف مراجع قضایی: مراجع قضایی از صدور دستور تخلیه بر مبنای مادهٔ ۳ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ فقط به خاطر تمام شدن مدت اجاره خودداری می‌کنند.
چهار استثنا: کِی موجر می‌تواند تخلیه بگیرد؟
طبق تبصرهٔ ۱ مصوبه، موجر اگر یکی از این حالت‌ها را نزد مرجع قضایی صالح ثابت کند، می‌تواند دستور یا حکم تخلیه بگیرد:
- نیاز شخصی مالک: مرجع قضایی احراز کند که خود موجر یا افراد تحت تکفلش برای سکونت به همین خانه نیاز دارند.
- فروش و انتقال رسمی ملک: ملک پیش از پایان مدت یا در دورهٔ تمدید، به‌طور قطعی و رسمی به دیگری منتقل شده باشد. در این حالت مستأجر، اگر مدت اجاره‌اش تمام شده باشد، حداکثر ۲ ماه از تاریخ انتقال رسمی فرصت دارد خانه را تخلیه و تحویل دهد.
- تخریب، نوسازی یا تعمیرات اساسی: مالک برای تخریب و ساخت دوباره یا تعمیرات اساسی، پروانهٔ ساختمانی یا پروانهٔ تعمیرات اساسی از مرجع مربوط گرفته باشد.
- تخلف مستأجر از تعهدات: مستأجر در دورهٔ قبل به تعهداتش، مثل پرداخت به‌موقع اجارهبها یا شارژ ساختمان، عمل نکرده و به تشخیص مرجع قضایی به موجر ضرر و زیان قابل‌توجهی زده باشد.
رسیدگی و اعتبار مصوبه
- طبق تبصرهٔ ۲، رسیدگی به همهٔ اختلاف‌ها و دعواهای این مصوبه با مراجع قضایی صالح است و خارج از نوبت انجام میشود.
- طبق تبصرهٔ ۳، این مصوبه جای بند ۲۳ مصوبهٔ الحاقیهٔ شمارهٔ یک بستهٔ مقاوم‌سازی اقتصاد ملی (شمارهٔ ۲۰۰/۴۰۰۰۰۸ مورخ ۱۷ اسفند ۱۴۰۴) را گرفته و تا پایان سال ۱۴۰۵ اجرا میشود.
وقتی موجر می‌گوید خودش یا افراد تحت تکفلش به خانه نیاز دارند، بار اثبات با مالک است. اگر مرجع قضایی این نیاز را احراز نکند، درخواست تخلیه رد میشود و مستأجر با همان سقف ۲۵ درصد در خانه می‌ماند.
برای دستور تخلیه و پس گرفتن ودیعه، راهنمای تخلیهٔ ملک استیجاری را ببینید.
سقف مادهٔ ۷ قانون ساماندهی
جدا از مصوبهٔ امسال، مادهٔ ۷ قانون یک سازوکار دائمی دارد: در استانی که تورم سالانه تا اسفند به اعلام مرکز آمار بیش از ۳۰ درصد باشد، شورای عالی مسکن به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی برای شهرهای بالای صدهزار نفر و شهرهای جدید آن استان سقف افزایش اجارهبها و قرضالحسنه را تعیین می‌کند، بین پنجاه تا صد درصد نرخ تورم. سقف شهر خودتان را از اعلام رسمی همان مرجع ببینید. دو نکتهٔ همین ماده:
- سقف شامل ودیعه هم هست. افزایش «اجارهبها و قرض‌الحسنهٔ مربوط به آن» محدود شده است.
- اجارهٔ ارزان مشمول سقف نیست. اگر اجاره‌ای که توافق کرده‌اید از «ارزش اجاری» مادهٔ ۵۴ قانون مالیات‌های مستقیم کمتر باشد، لازم نیست درصدهای این ماده رعایت شود.
خانه‌ای که سال گذشته کد رهگیری اجاره نداشته
برای خانه‌ای که در یک سال پیش از قرارداد، اجاره‌نامهٔ کد رهگیری‌دار نداشته، مادهٔ ۷ مبنای دیگری گذاشته است: اجاره حداکثر برابر اجاره‌بهای منطقه‌ای است که وزارت راه و شهرسازی طبق مادهٔ ۸ اعلام می‌کند، یا ده درصد بیشتر از ارزش اجاری مادهٔ ۵۴؛ هر کدام بیشتر باشد. تا آن سامانه راه نیفتاده، ارزش اجاری مادهٔ ۵۴ مبناست.
اگر موجر بیشتر از سقف مادهٔ ۷ گرفت
تبصرهٔ ۱ مادهٔ ۷ برای موجری که نرخ افزایشِ اعلام‌شده طبق همین ماده را رعایت نکرده، سه پیامد گذاشته است:
- مبلغ اضافه را باید به مستأجر پس بدهد و از آن به بعد سقف مجاز را رعایت کند.
- جریمه‌ای برابر سه برابرِ افزایش غیرمجاز یک ماه می‌دهد. در این حساب هم اجارهبها حساب میشود و هم اجارهٔ عرفیِ معادل ودیعه. این جریمه به صندوق ملی مسکن می‌رود، نه به مستأجر.
- برای همان ملک از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی اجاره محروم میشود.
مستأجر تا پنج سال پس از انعقاد قرارداد فرصت شکایت دارد و رسیدگی با مرجع صالح است.
ثبت قرارداد و کد رهگیری: دیگر اختیاری نیست
مادهٔ ۶ مادهٔ ۲ قانون روابط موجر و مستأجر را عوض کرده است. حالا در هر اجارهنامه باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرضالحسنه نوشته شود، قرارداد در سامانهٔ ثبت معاملات املاک یا سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود، و با تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد کد رهگیری بگیرد.
تکلیف ثبت با موجر است و مادهٔ ۵ برای ثبت نکردن جریمه گذاشته است:
- اگر قرارداد یا تمدیدش ظرف یک ماه در یکی از این سامانه‌ها ثبت نشود، یا اطلاعات خلاف واقع ثبت شود، موجر از تخفیف‌ها و معافیت‌های مالیاتی اجاره محروم میشود.
- اگر کار به دعوای تخلیه، مطالبهٔ اجاره‌های عقب‌افتاده یا اجرت‌المثل بکشد، دادگاه ثبت قرارداد را بررسی می‌کند. اگر ثبت نشده باشد، بعد از رسیدگی به همان دعوا موجر را به پرداخت پنجاه درصد ارزش اجاری ملک در کل مدت قرارداد به نفع دولت محکوم می‌کند.
- بنگاهی که قرارداد را ثبت نکند یا اطلاعات غلط ثبت کند، با جریمهٔ کتمان درآمد و عرضهٔ خارج از شبکه روبه‌رو میشود و بار دوم پروانه‌اش باطل میشود.
پس اجاره‌نامهٔ دست‌نویس یا قراردادی که فقط روی کاغذ بنگاه مانده، بیشتر از همه به ضرر موجر است. برای مستأجر هم کد رهگیری لازم است: بدون آن وام ودیعه نمی‌دهند.
تخفیف مالیاتی برای موجر
مادهٔ ۱ برای موجر خانهٔ مسکونی تخفیف مالیات بر درآمد اجاره گذاشته است؛ به شرطی که قرارداد طبق مادهٔ ۵ ثبت شده باشد:
| وضعیت | تخفیف مالیات اجاره |
|---|---|
| قرارداد دو ساله که در طول مدت فسخ نشود | ۷۰ درصد |
| قرارداد سه ساله یا بیشتر که فسخ نشود | ۱۰۰ درصد |
| اجاره به خانوادهٔ سه فرزند و بیشتر، تحت پوشش کمیتهٔ امداد یا بهزیستی، یا سه دهک پایین درآمدی | ۱۰۰ درصد |
| اجاره‌ای دست‌کم ۱۵ درصد ارزان‌تر از اجارهٔ منطقه‌ای | ۵۰ درصد |
| سرپرست خانوار، تا سقف معافیت مالیات حقوق | ۱۰۰ درصد |
| موجری که خودش جای دیگری مستأجر است، تا مبلغ اجاره‌ای که می‌دهد | ۱۰۰ درصد |
وام ودیعهٔ ۱۴۰۵
مادهٔ ۹ بانک‌ها را مکلف کرده به گروه‌های آسیب‌پذیر تسهیلات کمک ودیعه بدهند و سقفش هر سال با تورم بالا برود. سقف‌های اعلام‌شده برای ۱۴۰۵:
| محل سکونت | سقف وام ودیعه |
|---|---|
| تهران | ۳۶۵ میلیون تومان |
| مراکز استان | ۲۸۰ میلیون تومان |
| سایر شهرها | ۱۸۵ میلیون تومان |
| روستاها | ۷۵ میلیون تومان |
طبق همین گزارش، سود این وام ۲۳ درصد و بازپرداختش ۶۰ ماهه است و بدون اجاره‌نامهٔ کد رهگیری‌دار پرداخت نمی‌شود.
دو تغییر دیگر که باید بدانید
فسخ برخط به خاطر نپرداختن اجاره. طبق تبصرهٔ ۲ مادهٔ ۱۰، اگر اجارهنامه رسمی باشد، شرط فسخ داشته باشد و طرفین توافق کرده باشند پول‌ها فقط از راه پرداخت قابل احراز جابه‌جا شود، موجر می‌تواند به خاطر نپرداختن اجاره یا ودیعه، فسخ را برخط اعلام کند. در این حالت لازم نیست دادخواست بدهد. اگر اختلاف شود، مرجع قضایی بدون حضور طرفین و حداکثر ظرف دو هفته فسخ را تأیید یا رد می‌کند و با تأیید فسخ، تخلیه بدون انتظار برای پایان مدت انجام میشود. این راه فقط وقتی کار می‌کند که آن سازوکار پرداخت راه افتاده باشد و در قرارداد شرط شده باشد.
نشانی در سامانهٔ املاک و اسکان. طبق مادهٔ ۳، وقتی سامانه‌ها به هم وصل باشند، ثبت‌نام در ثنا یا تغییر اطلاعاتش به ثبت نشانی سکونت در سامانهٔ ملی املاک و اسکان بسته است. همان نشانی هم ملاک دادگاه صالح در دعواهای مدنی است. پس بعد از اسباب‌کشی، نشانی تازه را در سامانهٔ املاک و اسکان ثبت کنید.
پرسش‌های پرتکرار
موجر برای تمدید ۴۰ درصد افزایش میخواهد؛ مجبورم قبول کنم؟
اگر خانه مسکونی است، مدت قرارداد تا پایان ۱۴۰۵ تمام میشود و شما تمدید میخواهید، طبق مصوبهٔ سران قوا قرارداد یک سال تمدید میشود و افزایش اجاره و ودیعه حداکثر ۲۵ درصد است؛ مگر اینکه موجر یکی از چهار استثنای مصوبه را نزد مرجع قضایی ثابت کند. اختلافهای این مصوبه خارج از نوبت رسیدگی میشود.
اجارهنامه را ثبت نکردهایم؛ قرارداد باطل است؟
قانون قرارداد ثبتنشده را باطل اعلام نکرده است؛ پیامدهایش بیشتر متوجه موجر است: محرومیت از تخفیف مالیاتی و، اگر کار به دعوای تخلیه یا مطالبهٔ اجاره برسد، محکومیت به پرداخت نصف ارزش اجاری کل مدت به دولت (مادهٔ ۵). مستأجر هم بدون کد رهگیری وام ودیعه نمیگیرد. بهتر است همین حالا ثبت کنید.
سقف ۲۵ درصد شامل ودیعه هم میشود؟
بله. مصوبهٔ سران قوا افزایش حداکثر ۲۵ درصد را هم برای اجارهبها و هم برای قرضالحسنه (ودیعه) نسبت به قرارداد قبلی گذاشته است.
موجر می‌گوید خودش میخواهد در خانه ساکن شود؛ باید تخلیه کنم؟
نیاز موجر یا افراد تحت تکفلش یکی از چهار استثنای مصوبه است، ولی بار اثباتش با مالک است. تا مرجع قضایی این نیاز را احراز نکند، درخواست تخلیه رد میشود و تمدید با سقف ۲۵ درصد به قوت خود باقی است.
خانه‌ام را سه ساله اجاره بدهم، مالیات اجاره نمی‌دهم؟
طبق مادهٔ ۱، قرارداد سه ساله یا بیشتر که در طول مدت فسخ نشود، صددرصد تخفیف مالیات اجاره دارد و قرارداد دو ساله ۷۰ درصد؛ به شرطی که قرارداد ظرف یک ماه در سامانه ثبت شده باشد.
