مدت اجاره که تمام شود، اجاره هم تمام شده است. ولی اگر مستأجر خانه را تحویل ندهد، موجر نمی‌تواند خودش قفل را عوض کند یا وسایل را بیرون بگذارد؛ تخلیه فقط با دستور مرجع رسمی انجام می‌شود. این راهنما می‌گوید آن دستور از کجا و چطور گرفته می‌شود، امسال مصوبهٔ تمدید خودکار چه چیزی را عوض کرده، و ودیعه کی و چطور پس داده می‌شود.
این نوشته دربارهٔ اجاره‌هایی است که بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شده‌اند و تابع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۷۶ هستند. مغازه‌هایی که سرقفلی یا حق کسب و پیشه دارند قاعدهٔ دیگری دارند و جدا گفته شده‌اند.
پایان مدت اجاره یعنی چه؟
طبق مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی، اجاره به محض تمام شدن مدت از بین می‌رود. اگر مستأجر بعد از آن بدون اجازهٔ مالک در ملک بماند، باید برای همان مدت اجرت‌المثل بدهد؛ یعنی اجارهٔ عادلانهٔ روز، که ممکن است از اجارهٔ قرارداد بیشتر باشد. اگر با اجازهٔ مالک مانده باشد، فقط وقتی اجرت‌المثل می‌دهد که از ملک استفاده کرده باشد، مگر اینکه مالک گفته باشد رایگان بماند.
دستور تخلیه از کجا گرفته می‌شود؟
مادهٔ ۳ قانون روابط موجر و مستأجر راه را بر اساس نوع قرارداد جدا کرده است:
| نوع قرارداد | از کجا | ظرف چه مدتی |
|---|---|---|
| اجاره‌نامهٔ رسمی (در دفترخانه) | اجرای ثبت؛ درخواست از همان دفترخانه‌ای که سند را تنظیم کرده | یک هفته |
| اجاره‌نامهٔ عادی (بنگاه یا دست‌نویس) | مرجع قضایی، با دستور مقام قضایی و به دست ضابطان | یک هفته پس از تقدیم درخواست |
در اجاره‌نامهٔ عادی، درخواست تخلیه از دفتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود و به شورای حل اختلاف می‌رود؛ جایی که دادگاه صلح تشکیل شده باشد، به دادگاه صلح. مادهٔ ۱۲ قانون شوراهای حل اختلاف دعوا و درخواست تخلیهٔ عین مستأجره و تعدیل اجاره‌بها را در صلاحیت دادگاه صلح گذاشته است، به‌جز دعواهای سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت.
دستور تخلیه یا دعوای تخلیه؟
دستور تخلیهٔ یک‌هفته‌ای راه سریع است و برای قراردادی است که شرط‌های قانون را داشته باشد. مادهٔ ۲ بعد از اصلاح ۱۴۰۳ می‌گوید در هر قرارداد اجاره باید مدت، مبلغ اجاره و مبلغ قرض‌الحسنه نوشته شود، قرارداد در سامانهٔ ثبت معاملات املاک یا سامانهٔ ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود و با تأیید موجر، مستأجر و دو شاهد کد رهگیری بگیرد.
اگر قرارداد این شرط‌ها را نداشته باشد، معمولاً راه دستور فوری بسته است و موجر باید دعوای تخلیه طرح کند؛ یعنی رسیدگی عادی، با جلسه و رأی و مهلت اعتراض. پس پیش از امضای اجاره‌نامه، مدت و مبلغ‌ها را دقیق بنویسید و کد رهگیری بگیرید؛ این به نفع هر دو طرف است.
مصوبهٔ تمدید خودکار ۱۴۰۵: امسال چه فرق کرده؟
سران قوا مصوبه‌ای گذاشته‌اند که وزیر راه و شهرسازی در ۸ تیر ۱۴۰۵ ابلاغ کرد و متن کاملش در کتابخانهٔ دادرس هست. خلاصه‌اش:
- کدام قراردادها: اجاره‌های مسکونی که مدتشان از تاریخ ابلاغ تا پایان سال ۱۴۰۵ تمام می‌شود، در همهٔ نقاط کشور.
- به شرط درخواست مستأجر: اگر مستأجر بخواهد، قرارداد یک سال از تاریخ پایانش تمدید می‌شود.
- سقف افزایش: اجاره‌بها و قرض‌الحسنه (ودیعه) حداکثر ۲۵ درصد بالا می‌رود.
- اثرش بر تخلیه: مراجع قضایی نباید فقط به خاطر تمام شدن مدت، به درخواست موجر دستور تخلیه بدهند.
- اعتبار: تا پایان سال ۱۴۰۵. این مصوبه جای بند ۲۳ مصوبهٔ اسفند ۱۴۰۴ را گرفته است.
چهار استثنا
تمدید خودکار در این چهار حالت اجرا نمی‌شود:
- مالک برای تخریب و ساخت دوباره یا تعمیرات اساسی پروانه گرفته باشد.
- ملک پیش‌تر یا در مدت تمدید به‌طور قطعی و رسمی فروخته شده باشد. در این حالت مستأجر، اگر مدت اجاره‌اش تمام شده باشد، حداکثر دو ماه از انتقال سند رسمی فرصت دارد تخلیه و تحویل دهد.
- مرجع قضایی احراز کند که خود موجر یا افراد تحت تکفلش برای سکونت به این خانه نیاز دارند.
- مستأجر در دورهٔ قبل به تعهداتش، مثل پرداخت به‌موقع اجاره و شارژ، عمل نکرده و به تشخیص مرجع قضایی ضرر قابل‌توجهی به موجر زده باشد.
رسیدگی به اختلاف‌های این مصوبه با مراجع قضایی است و باید خارج از نوبت انجام شود.
ودیعه کی پس داده می‌شود؟
طبق مادهٔ ۴، اگر موجر ودیعه، قرض‌الحسنه، تضمین یا سفته و سند تعهدآوری گرفته باشد، تخلیه و تحویل منوط به این است که اول آن را پس بدهد یا به دایرهٔ اجرا بسپارد. مادهٔ ۱۹ آیین‌نامهٔ اجرایی هم می‌گوید رسید استرداد باید ضمیمهٔ درخواست تخلیه شود.
اگر موجر ادعا کند مستأجر به ملک خسارت زده، اجاره را نداده یا قبض‌های آب، برق، گاز و تلفن را نپرداخته، نمی‌تواند همین‌طور ودیعه را نگه دارد. باید هم‌زمان با سپردن ودیعه، گواهی ثبت دادخواست مطالبهٔ خسارت را به دایرهٔ اجرا بدهد. آن وقت فقط به همان اندازه از ودیعه نگه داشته می‌شود تا دادگاه رأی بدهد؛ بقیه به مستأجر برمی‌گردد.
مستأجر اگر به دستور تخلیه اعتراض داشته باشد
طبق مادهٔ ۱۷ آیین‌نامهٔ اجرایی، مستأجری که اصالت قرارداد را قبول ندارد یا می‌گوید قرارداد تمدید شده، باید به دادگاه محل ملک شکایت کند. شکایت به‌خودی‌خود اجرای تخلیه را متوقف نمی‌کند؛ فقط اگر دادگاه شکایت را مستدل بداند، با گرفتن تأمین از مستأجر، قرار توقف عملیات تخلیه می‌دهد. امسال ادعای تمدید طبق مصوبهٔ ۱۴۰۵ از همین راه مطرح می‌شود.
پرسش‌های پرتکرار
قرارداد اجاره‌ام تمام شده؛ مستأجر می‌گوید طبق مصوبه تمدید می‌شود. حق با کیست؟
اگر ملک مسکونی است، مدت قرارداد بعد از ۸ تیر ۱۴۰۵ و تا پایان امسال تمام شده و مستأجر تمدید خواسته، طبق مصوبهٔ ۱۴۰۵ قرارداد یک سال با حداکثر ۲۵ درصد افزایش تمدید می‌شود؛ مگر اینکه یکی از چهار استثنا، مثل نیاز خود شما به سکونت یا فروش رسمی ملک، را ثابت کنید.
اجاره‌نامه را در بنگاه نوشته‌ایم ولی کد رهگیری نگرفته‌ایم؛ دستور تخلیه می‌دهند؟
مادهٔ ۲ ثبت در سامانه و کد رهگیری با دو شاهد را لازم کرده است. قرارداد بدون این شرط‌ها معمولاً به دستور فوری نمی‌رسد و باید دعوای تخلیه طرح شود که زمان بیشتری می‌برد.
موجر ودیعه را پس نمی‌دهد و می‌گوید اول خانه را خالی کن. درست است؟
برعکس است. طبق مادهٔ ۴ تخلیه و تحویل منوط به استرداد ودیعه یا سپردن آن به دایرهٔ اجراست. موجری که ادعای خسارت دارد باید دادخواست بدهد و فقط همان مبلغ نگه داشته می‌شود.
مستأجر بعد از تمام شدن مدت مانده؛ برای این ماه‌ها پولی می‌گیرم؟
بله. طبق مادهٔ ۴۹۴ قانون مدنی اگر بدون اجازهٔ شما مانده باشد، برای همان مدت اجرت‌المثل بدهکار است؛ حتی اگر از ملک استفاده نکرده باشد. البته اگر قرارداد طبق مصوبهٔ ۱۴۰۵ تمدید شده باشد، او مستأجر است و اجارهٔ تمدیدشده را می‌دهد.
دستور تخلیه صادر شده؛ مستأجر چقدر وقت دارد؟
مادهٔ ۳ اجرای تخلیه را «ظرف یک هفته» از درخواست موجر گذاشته است؛ این مهلتی است که مرجع در آن تخلیه را اجرا می‌کند، نه فرصتی جداگانه برای مستأجر. اگر ملک به‌طور رسمی فروخته شده و استثنای فروش در مصوبهٔ ۱۴۰۵ اعمال شود، مستأجر حداکثر دو ماه از انتقال سند فرصت دارد.
