مصوبه درباره ضوابط احداث بنا در بافت فرسوده تهران

شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۱/۶/۲۱ خود پیشنهاد مربوط به "ضوابط خاص احداث بنا در محدوده بافت فرسوده شهر تهران" را که در اجرای بند ۱۵ - ۲ مصوبه مورخ ۳۰ /۲ /۹۸ شورای عالی به تصویب کمیسیون ماده ۵ رسیده است، مورد بررسی قرار داد و پس از استماع گزارش مسئولان شهرداری تهران و نظرات کمیته فنی شورای عالی و بحث و تبادل نظر به شرح زیر مصوب نمود: در کلیه بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری، واقع در پهنه‌های سکونت (R)، فعالیت (S) و مختلط (M)، که محدوده آن‌ها به تصویب کمیسیون ماده پنج و شورای عالی شهرسازی و معماری ایران رسیده است، رعایت ضوابط پهنه بندی، شبکه معابر و مقررات ساخت و ساز طرح تفصیلی، با لحاظ مفاد این ضوابط الزامی است. در محدوده‌هایی از بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری که دارای طرح موضعی مصوب هستند، ضوابط طرح مصوب ملاک عمل بوده و در سایر محدوده‌هایی که نیازمند طرح موضعی هستند، تا زمان تصویب و ابلاغ طرح موضعی، ضوابط طرح تفصیلی با لحاظ مفاد زیر ملاک عمل خواهد بود. تبصره ضوابط ذیل صرفاً در بافت‌های ناکارآمد کالبدی (فرسوده) ملاک عمل است و در بافت‌های تاریخی مصوب، ملاک عمل نخواهد بود. بافت‌های تاریخی تابع طرح‌ها و ضوابط مصوب ویژه خود خواهند بود. الف

• ضوابط ساخت

1. در بافت‌های موضوع این ضوابط، ساخت و ساز در قطعات با مساحت بیشتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت) بر اساس ضوابط پهنه بندی و عرض معبر مصوب طرح تفصیلی، با یک طبقه تشویقی با تراکم متناظر، مجاز است. تبصره ۱): در قطعات واقع در زیرپهنه‌های R251، R122، R121، R112 پیشروی طولی تا ۲ متر، با حفظ سطح اشغال و رعایت هم جواری و حقوق همسایگی مجاز است. ۲

• در زیرپهنه‌های R121، R122، R251، M113 پلاک‌های با مساحت کمتر از ۱۰۰ مترمربع (طبق سند مالکیت)، در صورتی که باقی مانده زمین پس از اصلاحی بین ۵۰ تا ۱۰۰ مترمربع بوده و امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم) با حداکثر دو واحد کسر پارکینگ نسبت به جدول ۱، می‌توانند حداکثر در ۴ طبقه روی پیلوت، با تراکم متناظر، و مشروط به عدم تجاوز از ارتفاع ساختان‌های مجاور، نسبت به نوسازی ملک خود اقدام نمایند. تبصره ۱): تعداد طبقات حاصل از ضابطه فوق در هر حال نباید از تعداد طبقات منتج از ضوابط بند ۱ این دستورالعمل تجاوز نماید.

3. در زیرپهنه‌های مسکونی، پلاک‌های با مساحت کمتر از ۵۰ مترمربع (پس از اصلاحی) ، در صورتی که امکان تجمیع نداشته باشند (طرفین آن‌ها به گذر یا پلاک‌های با کاربری تثبیت شده یا پلاک با سازه بادوام طبق ممیزی مرحله پنجم یا دارای پروانه بعد از سال ۱۳۷۰ منتهی می‌شوند)، ساخت یک واحد مسکونی با حداقل مساحت ۳۵ مترمربع و ۱۰۰ درصد سطح اشغال و یا یک واحد تجاری در حد حقوق مکتسبه در یک طبقه، حداکثر ارتفاع ۵ /۴ متر، بدون الزام به تامین پارکینگ با فعالیت‌های مجاز به استقرار طبق جدول شماره ۱۱ ذیل فصل ۱۶ ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران مجاز است.
4. در هر شرایط عرض معبر تعیین شده در طرح تفصیلی ملاک عمل خواهد بود و در موارد سکوت طرح تفصیلی برای تعیین حداقل عرض معبر، ملاک عمل تثبیت عرض موجود است مشروط به آنکه از حداقل ۶ متر کمتر نباشد.
5. در پروژه‌های تجمیعی، در صورتی که معبر بن بست یا بخشی از آن در داخل پروژه قرار گیرد و در اثر تجمیع کارکرد خود را از دست بدهد، واگذاری سطح معبرِ بین قطعات به پروژه بلامانع بوده و در این حالت، سطح مذکور به مساحت پروژه اضافه شده و در مساحت ملاک عمل تراکم لحاظ می‌گردد. ۶

• در پروژه‌های تجمیعی ویژه که شامل یک بلوک کامل شهری است، اعطای یک طبقه تشویقی مازاد بر بندهای فوق، مشروط به تهیه یک طرح یکپارچه برای بلوک شهری و تصویب آن در کمیسیون ماده ۵ (با رویکرد عدم شکل گیری مگاپروژه‌ها با توده گذاری عظیم الجثه)، تامین بخشی از سرانه‌های خدماتی مورد نیاز جمعیت مازاد بارگذاری شده و تنوع زیربنای واحدهای مسکونی تا حداقل ۳۵ مترمربع) امکان پذیر است. قطعات تجمیعی با مساحت حداقل ۴۰۰ مترمربع (مساحت زمین پس از اصلاحی)، مشروط به تامین کلیه پارکینگهای مورد نیاز و مجاورت با معبر دارای حداقل عرض ۸ متر نیز مشمول مشوق فوق می‌باشند. ب
• ضوابط تامین پارکینگ

1. ضوابط تامین پارکینگ در بافت‌های فرسوده و ناکارآمد شهری برای واحدهای مسکونی به شرح جدول ۱ است. جدول ۱. ضوابط تامین پارکینگ در بافت‌های فرسود و ناکارآمد شهری نوع پروانه مساحت عرصه طبق سند مالکیت (مترمربع) 100>S ۱۵۰< S +۱۰۰ 300:S + ۱۵۰ S < ۳۰۰ انفرادی طبق ضوابط طرح تفصیلی طبق ضوابط طرح نفصیلی با امکان یک واحد کسری پارکینگ نیم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن یک واحد طبق ضوابط طرح تفصیلی تجمیعی طبق ضوابط طرح تفصیلی طبق ضوابط طرح تفصیلی، با امکان یک واحد کسری پارکینگ نیم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن یک واحد نیم واحد تا سه طبقه و مازاد بر آن یک واحد تبصره ۱): تامین پارکینگ در پروژه‌های موضوع بند ۵ بخش (الف) این دستورالعمل، مشمول ضوابط عام طرح تفصیلی است. تبصره ۲): در پلاک‌های موضوع این ضوابط، احداث صرفاً یک واحد پارکینگ مزاحم به صورت یک به یک (فقط مزاحم یک واحد) بلامانع است.
2. برای املاک واقع در کلیه زیرپهنه‌های مسکونی و مختلط تجاری، اداری و خدمات با مسکونی به جز زیرپهنه‌های M111، M112، M117 در صورتی که مساحت حقوق تجاری مکتسبه ملک، کمتر از ۲۰ درصد مساحت عرصه و کمتر از ۵۰ مترمربع باشد، تجاری‌های موجود با حقوق مکتسبه پیش از سال ۱۴۰۰، ملزم به تامین پارکینگ نیستند و زیربنای تجاری حقوق مکتسبه در طبقه پروانه محاسبه نمی‌شود. همچنین تعداد پارکینگ مورد نیاز واحدهای مسکونی مطابق جدول ۱ محاسبه می‌شود.
3. در پروژه‌های تجمیعی، چنانچه بَرِ قطعه حاصله (پس از رعایت اصلاحی) بیش از ۱۲ متر باشد، احداث دو درب پارکینگ در بَرِ مربوطه بلامانع است. ج

• سایر ضوابط:

1. شهرداری تهران مکلف به تامین پارکینگ محله ای در مکان‌های مناسب در بافت‌های فرسوده برای جبران کسری پارکینگ واحدهای مسکونی ناشی از ضوابط این دستورالعمل می‌باشد. نقشه موقعیت پارکینگ‌های محله ای مذکور به عنوان پهنه‌های تثبیت شده ظرف مدت سه ماه توسط شهرداری تهران به کمیسیون ماده ۵ ارائه گردد.
2. شهرداری تهران مکلف است در معابری از بافت‌های فرسوده که امکان دسترسی خودرو‌های آتش نشانی وجود ندارد یا با مشکل روبروست، نسبت به جانمایی و تعبیه شیرهای هیدرانت اقدام نماید.
3. شهرداری تهران مکلف است ظرف شش ماه، در چارچوب مصوبه مورخ ۱۴۰۰/۵/۴ شورای عالی شهرسازی و معماری ایران، شیوه‌نامه انتقال حق توسعه را با رویکرد تامین خدمات عمومی در بافت‌های فرسوده تهیه و برای تصویب به کمیسیون ماده ۵ ارائه کند.
4. به محلات یا نواحی که سرانه تامین خدمات عمومی آنها در شرایط بحرانی (کمتر از یک سوم سرانه مصوب خدمات و فضای سبز مقیاس محله یا ناحیه) باشد، تراکمهای تشویقی ناشی از این دستورالعمل تعلق نمی‌گیرد. تبصره ۱: فهرست اسامی محلات موضوع این بند باید قبل از ابلاغ این ضوابط به شهرداریهای مناطق، به کمیسیون ماده ۵ گزارش شده و تاییدیه تامین خدمات و امکان برخورداری از تراکمهای مربوطه در محلات فوق الذکر نیز پس از ارائه گزارش شهرداری به تصویب کمیسیون ماده ۵ خواهد رسید. تبصره ۲: بلوک‌های شهری که سرانه خدمات عمومی مورد نیازشان را در داخل بلوک تامین نمایند، از شمول این بند مستثنی هستند.
5. این مصوبه، جایگزین کلیه بندهای فصل ۱۵ مصوبه مورخ ۱۳۹۸/۲/۳۰ شورای عالی شهرسازی و معماری موضوع ضوابط و مقررات طرح تفصیلی یکپارچه شهر تهران و تنها مبنای ملاک عمل برای اقدام در بافت‌های موضوع این مصوبه بوده و هرگونه ضابطه و دستورالعمل احتمالی دیگر در این خصوص فاقد وجاهت قانونی می‌باشد. مراتب جهت استحضار و دستور اقدام اعلام می‌شود. انعکاس دوره ای نتایج به منظور استحضار اعضای محترم شورای عالی از روند اقدامات انجام شده موجب امتنان است. معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد