تصویب‌نامه درباره تعیین طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری

وزیران عضو شورای هماهنگی مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی به استناد تبصره (۱) ماده (۱) قانون تشکیل و اداره مناطق ویژه اقتصادی جمهوری اسلامی ایران - مصوب ۱۳۸۴ - و با رعایت تصویبنامه شماره ۱۵۹۱۶۷/ت۴۳۵۰۵ ه مورخ ۱۳۸۸/۸/۱۰ تصویب نمودند: طرح جامع منطقه ویژه اقتصادی شهر ری به شرح پیوست که تایید شده به مهر دفتر هیات دولت است، تعیین می‌شود. این تصویبنامه در تاریخ ۱۳۹۲/۴/۱۱ به تایید مقام محترم ریاست جمهوری رسیده است. محمدرضا رحیمی معاون اول رئیس جمهور مطالعات امکان سنجی مالی طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری دی ماه ۱۳۹۱ کافرما: شرکت سرمایه‌گذاری ری شماره سند: IS SEZ - ۹۱ - ۰۵۴ ویرایش: سوم تاریخ انتشار: دی ماه ۱۳۹۱ مشاور: مهندسین مشاور سنجش امکان طرح مدیر پروژه: ادموند میرزا خانینان نشانی: خیابان سهروردی شمالی، کوچه شهید تقوی، پلاک ۲۲، طبقه ۵، واحد ۸ تلفکس: ۸۸۴۲۷۰۰۶ (۸ خط) کدپستی: ۱۵۶۸۶۱۴۵۳۱ صندوق پستی: ۷۸۵۷-۱۵۸۷۵ آدرس وب سایت: www.sat.iran.com آدرس فایل:z:/sez/reportsirey sez is report -۹۱ - ۱۰ ۰۶ dock فهرست مطالب -مقدمه -فصل اول چارچوب مدل ۱-۱ نواحی توسعه ۲ ۱-۲ رویکرد پایین به بالا ۴ ۱-۳ ورودی‌ها و خروجی‌ها مدل ۴ ۱-۴ فازبندی پروژه ۵ ۱-۵ استراتژی‌های توسعه ۷ -فصل دوم هزینه‌های زیربنایی منطقه ۱ هزینه‌های زیرساخت ۲-۱ هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه ۹ ۲-۲ هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه ۱۱ ۲-۳ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۱۱ ۲-۴ سایر مفروضات ۱۲ -فصل سوم امکانپذیری ناحیه یک ناحیه پردازش صادرات امکانپذیری ناحیه یک پردازش صادرات ۳-۱ ترکیب کاربری‌ها ۱۴ ۳-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین ۱۵ ۳-۳ مفروضات مروبوط به هزینه‌های ساخت زیربنا ۱۶ ۳-۴ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۱۷ ۳-۵ مفروضات درآمدی ۱۷ ۳-۶ نتایج امکانپذیری ناحیه یک ۱۸ -فصل چهارم امکانپذیری ناحیه دو کاربری‌های مختلط امکانپذیری ناحیه دو کاربری‌های مختلط ۴-۱ ترکیب کاربری‌ها ۲۱ ۴-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین ۲۳ ۴-۳ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت زیربنا ۲۶ ۴-۴ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۲۶ ۴-۵ مفروضات درآمدی ۲۶ ۴-۶ نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم ۲۶ ۴-۷ نتایج امکان پذیری مالی در بخش‌های مختلف ناحیه دوم ۲۸ ۴-۷-۱ بخش‌های تجاری ۲۹ ۴-۷-۲ پارک دانش ۲۹ ۴-۷-۳ پارک لجسنیک ۳۰ ۴-۷-۴ پارک نمادین ۳۱ -فصل پنجم امکانپذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی‌های پیشرفته امکان پذیری ناحیه سه پارک تکنولوژی‌های پیشرفته ۵-۱ ترکیب کاربری‌ها ۳۲ ۵-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین ۳۳ ۵-۳ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت زیربنا ۳۴ ۵-۴ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۳۵ ۵-۵ مفروضات درآمدی ۳۵ ۵-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه سوم ۳۶ -فصل ششم: امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو ۶-۱ ترکیب کاربری‌ها ۳۹ ۶-۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین ۶-۳ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت ۴۰ ۶-۴ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۴۰ ۶-۵ مفروضات درآمدی ۴۱ ۶-۶ نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم ۴۱ -فصل هفتم امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری ۷-۱ خلاصه یاقته‌ها ۴۴ ۷-۲ تحلیل حساسیت عوامل کلیدی ۴۶ ۷-۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه‌های زیرساخت ۴۶ ۷-۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه ۴۷ -فهرست جداول و اشکال -جدول ۱-۱: تعیین محدوده نواحی منطقه ۲ -جدول ۱-۲: پیشنهادات در خصوص نحوه واگذاری زمین‌ها ۷ -جدول ۲-۱:هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه ۱۰ -جدول ۲-۲:هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه ۱۱ -جدول ۲-۳: هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه ۱۱ -جدول ۳-۱:ترکیب کاربری‌ها در ناحیه یک ۱۴ -جدول ۳-۲:استراتژی‌های توسعه ناحیه یک ۱۶ -جدول ۳-۳:هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) ۱۶ -جدول ۳-۴: هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه اول ۱۷ -جدول ۳-۵:مفروضات درآمدی ناحیه اول ۱۸ -جدول ۳-۶: جریان نقدی ناحیه یک ۱۹ -جدول ۳-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ۲۰ -جدول ۴-۱:ترکیب کاربری‌ها در ناحیه دو ۲۲ -جدول ۴-۲: استراتژی‌های توسعه ناحیه دو ۲۳ -جدول ۴-۳:هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه دو ۲۴ -جدول ۴-۴:هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه دو ۲۵ -جدول ۴-۵: مفروضات درآمدی ناحیه دوم ۲۶ -جدول ۴-۶:جریان نقدی ناحیه دو ۲۷ -جدول ۴-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ۲۸ -جدول ۴-۸:امکان پذیری بخش تجاری ۲۹ -جدول ۴-۹:امکان پذیری پارک دانش ۳۰ -جدول ۴-۱۰: امکان پذیری پارک لجستیک ۳۰ -جدول ۴-۱۱:امکان پذیری پارک نمادین ۳۱ -جدول ۵-۱: ترکیب کاربری‌ها در ناحیه سه ۳۲ -جدول ۵-۲: استراتژی‌های توسعه ناحیه سه ۳۳ -جدول ۵-۳:هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه ۳ ۳۴ -جدول ۵-۴:هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه سوم ۳۵ -جدول ۵-۵: مفروضات درآمدی ناحیه سوم ۳۵ -جدول ۵-۶: جریان نقدی ناحیه سوم ۳۷ -جدول۵-۷:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه سه ۳۸ -جدول ۶-۱:هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی ناحیه چهار ۴۰ -جدول ۶-۲:مفروضات درآمدی ناحیه چهارم ۴۱ -جدول ۶-۳:جریان نقدی ناحیه چهار ۴۲ -جدول ۶-۴:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار ۴۳ -جدول ۷-۱: جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۵ ۷-۲:خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۶ ۷-۳:سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری ۴۷ -شکل۱-۱:نواحی مختلف منطقه ویژه اقتصادی ری ۳ -شکل ۱-۲:فازبندی پروژه منطقه ویژه اقتصادی ری ۶ -شکل ۲-۱:ویژگی‌های هر یک از کاربری‌های منطقه ویژه اقتصادی ری ۱۳ مقدمه گزارش حاضر به بررسی شرایط مالی طرح ایجاد و توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری می‌پردازد. در این گزارش تلاش شده است تا براساس طرح جامع تهیه شده برای منطقه، ضمن ارزیابی شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه تعریف شده برای آن به صورت مستقل، امکان پذیری مالی کل منطقه به صورت یکپارچه نیز مورد سنجش و ارزیابی قرار گیرد؛ به بیان دیگر هدف از بررسی‌های صورت گرفته در این گزارش، پاسخ به این پرسش است که آیا طرح جامع تهیه شده برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به مطالعات صورت گرفته در ارتباط با تقاضای بازار و همچنین رویکردهای مختلف توسعه و بهره‌برداری به لحاظ مالی و اقتصادی از شرایط مطلوبی برخوردار است؟ در غیر این صورت چه تغییراتی باید در اهداف،راهبردها و پارامترهای طرح جامع به وجود آید تا پروژه به لحاظ مالی و اقتصادی به هدف اصلی خود که همان حداکثرسازی بازده اقتصادی برای خود و سرمایه گذارانش است، نائل آید. در این گزارش ابتدا با تشریح چارچوب مدل ارزیابی مالی طرح به برآورد هزینه‌های زیرساخت اولیه توسعه منطقه پرداخته خواهد شد، سپس شرایط مالی هر یک از نواحی چهارگانه منطقه به صورت مستقل و کل منطقه به صورت یکپارچه مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت و نهایتاً حساسیت مدل مالی نسبت به پارامترهای موثر مورد سنجش قرار می‌گیرد. فصل اول: چارچوب مدل نواحی توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری، با مساحتی بالغ بر ۱۶۰۰ هکتار، مشتمل بر کاربرهای صنعتی، آموزشی، لجستیک و تجاری می‌باشد. بر این اساس و به منظور ارزیابی مالی طرح، منطقه به چهار ناحیه به شرح ذیل تقسیم شده است که علاوه بر ارزیابی شرایط مالی پروژه در هریک از چهار ناحیه مذکور، شرایط مالی کل منطقه نیز مورد ارزیابی قرار خواهد گرفت. جدول ۱-۱، تعیین محدوده نواحی منطقه ۱ ناحیه اول منطقه پردازش صادرات شرق کریدور نفت و گاز و شمال صخره‌های سایت ۲ ناحیه دوم منطقه کاربری‌های مختلط غرب کریدور تا ریل راه‌آهن ۳ ناحیه سوم پارک تکنولوژی‌های پیشرفته جنوب صخره‌های سایت ۴ ناحیه چهارم محدوده رزرو غرب ریل راه‌آهن تا جاده قدیم قم ناحیه یک: شامل منطقه پردازش صادرات می‌باشد. این ناحیه در شرق کریدور سبز مرکزی منطقه و در شمال ارتفاعات حفاظت شده قرار دارد. تمرکز اصلی این ناحیه بر کاربرهای صنعتی و لجستیک می‌باشد. عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه شامل ورود مواد اولیه و خروج کالاهای ساخته شده می‌باشد. ناحیه دو: شامل پارک نمادین، زون تجاری، پارک دانش و پارک لجستیک می‌باشد. این ناحیه در باریکه ای از کریدور عبور خطوط انتقال گاز تا محدوده استقرار خط راه‌آهن قرار گرفته است و در برگیرنده فعالیت‌های تجاری منطقه و کاربری‌های دانش محور می‌باشد. عمده جریان حمل و نقل در این ناحیه جمعیت انسانی می‌باشند لذا تراکم جمعیتی ناحیه و همچنین اندازه و شیوه قرارگیری زمین‌های اختصاص یافته به این ناحیه، به گونه ای طرح ریزی شده که پاسخگوی این گونه ساخت و سازها باشد. همچنین برای پاسخگویی به نیازهای منطقه، این ناحیه در برگیرنده خدمات و نیازهای تجاری نیز می‌باشد. ناحیه سه: پارک فناوری‌های مدرن نامیده شده و جنوب ارتفاعات حفاظت شده قرار می‌گیرد. برای این ناحیه، به منظور بهره گیری از مجاورت سیستم حمل و نقل ریلی، کاربری‌های مختلط پیشنهاد شده است. ناحیه چهار:این ناحیه که در غرب خط راه‌آهن قرار می‌گیرد، به عنوان ناحیه رزرو برای توسعه آتی منطقه در نظر گرفته شده و هنگامی که مابقی سایت مورد ساخت و ساز قرار گرفت، کاربری‌های آن تعیین خواهد شد. هزینه‌های توسعه هر ناحیه با توجه به در نظر گرفتن هزینه‌های زیربنایی اولیه و ثانویه همراه با قیمت زمین، هزینه‌های واحد ساخت وساز و هزینه‌های غیرقابل پیش‌بینی به صورت جداگانه محاسبه شده است. جریان‌های درآمدی در سطح هر ناحیه به منظور محاسبه سودآوری هر ناحیه نیز محاسبه شده است. سودآوری هر ناحیه به صورت مجزا قبل از تحلیل کلی صورت پذیرفته است. رویکرد پایین به بالا در مدل حاضر، جهت محاسبه هزینه‌ها زیرساختها، از رویکرد پایین به بالا استفاده شده است (در واقع هزینه‌ها بر پایه آنچه باید ساخته شود محاسبه شده‌اند نه بر اساس بودجه و توان مالی بالقوه). فرض شده است که هزینه‌های زیرساخت اولیه توسط یک توسعه دهنده اصلی (Master Developer) برای کل منطقه ویژه اقتصادی ارائه می‌شود و سطح ارائه خدمات را تا جایی می‌رساند که امکان توسعه برای سایر توسعه دهندگان در سطح قطعات زمین وجود داشته و یا واگذاری آن به پیمانکاران جزء امکان پذیر باشد. هزینه‌های عمده زیرساخت‌ها مانند بزرگراهها، تاسیسات زیربنایی و کانال وادی، برای کل منطقه به صورت یکجا محاسبه شده و با توجه به میزان مساحت هر یک از نواحی به آنها تخصیص داده شده است. اقلام کوچک تر مانند پارکینگ‌های اتومبیل و فضای سبز نیز برای هر یک از نواحی به صورت مجزا محاسبه شده است. ورودی‌ها و خروجی‌های مدل چارچوب مورد استفاده در محاسبه هزینه‌ها بر اساس ورودی‌های ذیل شکل گرفته است:

• میزان سطوح زیربنایی هر یک از کاربری‌ها برای هر ناحیه با توجه به طرح جامع منطقه
• هزینه‌های زیربنایی و هزینه‌های مرتبط با آن
• قیمت زمین با توجه به اسناد قیمت معامله شده در سرمایه‌گذاری ری
• نسبت میزان سرمایه‌گذاری شرکت سرمایه‌گذاری ری به میزان وام بانکی
• هزینه‌های تامین مالی و (نرخ تنزیل)
• هزینه‌های بهره‌برداری اولیه
• مفروضات ارزش گذاری زمین برای انواع زمین‌های پیشنهادی که منعکس کننده شرایط بازار می‌باشد.
• فازبندی هر یک از نواحی و زمین‌های مربوطه
• در نظر گرفتن هزینه‌های ساخت و قیمت فروش آنها بر اساس هزینه‌های ساخت و اجاره سالانه یک متر مربع انواع کاربری‌های مختلف زمین که منعس کننده بازار داخلی است. چارچوب امکانپذیری مدل نیز خروجی‌های ذیل را ارائه می‌دهد:
• سودآوری زیان دهی ناخالص هر یک از نواحی؛ این شاخص از تفاضل هزینه‌های ناخالص و درآمدهای ناخالص با توجه به چرخه عمر پروژه محاسبه می‌شود.
• ارزش خالص فعلی هر یک از نواحی پروژه: ارزش تنزیل شده خالص هزینه‌ها در چرخه عمر پروژه. بازگشت ناخالص: سود ناخالص بوده که به صورت درصدی از کل هزینه‌ها عنوان می‌گردد.
• بازگشت خالص: سود تنزیل شدهمی باشد که به صورت درصدی از کل هزینه‌های تنزیل شده بیان می‌شود. فازبندی پروژه استراتژی فازبندی برای منطقه ویژه اقتصادی ری با توجه به چشم انداز و اهداف تعیین شده منطقه و نیازمندی‌های تحقق آنها و به منظور حداکثرسازی (پیشینه کردن) بازگشت برای شرکت سرمایه‌گذاری ری و شرکاء تجاری آن صورت پذیرفته است. این استراتژی به تحقق دو هدف عملیاتی ذیل برای توسعه منطقه منجر خواهد شد: ۱ - حداکثر سازی (پیشینه کردن) ارزش زمین و فضاهای ساخته شده. ۲ - افزایش کارایی هزینه‌های زیربنایی صورت گرفته جهت ارائه امکان توسعه زمین و فضاهای ساخته شده. استراتژی‌های توسعه رویکردهای مختلفی برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری توسط شرکت سرمایه‌گذاری ری وجود دارد. اما رویکرد انتخاب شده، متناسب با ظرفیت شرکت سرمایه‌گذاری ری و با توجه به توسعه بلند مدت سایت می‌باشد. به طور کلی سه رویکرد ممکن برای توسعه سایت منطقه ویژه اقتصادی ری وجود دارد که می‌تواند مورد استفاده قرار گیرد. که در عمل با توجه به تقاضای بازار و تجربیات نمونه‌های موفق ترکیبی از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است؛ هرچند رویکرد اصلی در توسعه و بهره‌برداری از منطقه، رویکرد آماده سازی زمین برای واگذاری می‌باشد اما در برخی از کاربری‌ها لازم است تا توسعه دهنده اصلی علاوه بر آماده سازی اراضی، فضاها و ساختمان‌هایی را نیز بسازد و جهت فروش، اجاره و یا حتی بهره‌برداری خود عرضه نماید. جدول ۱-۲: پیشنهادات در خصوص نحوه واگذاری زمین‌ها ۱ آماده سازی زمین برای واگذاری (فروش) √ √ √ √ - - - فروشنده زمین ۲ آماده سازی زیربناها برای فروش √ √ √ - √ √ - مدیریت کوتاه مدت و فروش بلندمدت ۳ اجاره بلند مدت (رهن) سطوح قابل استفاده √ √ √ - √ - √ مدیریت بلند مدت مستغلات رویکرد اول آماده سازی زمین برای واگذاری فروش یکی از رویکردهای معمول که توسط توسعه دهندگان اصلی مورد استفاده قرار می‌گیرد، آماده سازی زمین و سایت و تجهیز آن به میزانی می‌باشد که بتوانند زمین‌ها را به توسعه دهندگان دیگر واگذار (فروش) نموده و پیمانکاران دیگر بتوانند آن را ساخته و مورد بهره‌برداری قرار دهند. در این رویکرد شرکت سرمایه‌گذاری ری مسئولیت ارائه خدمات و آماده سازی سایت و تامین زیرساخت‌ها را به عهده گرفته و از طریق فروش / واگذاری زمین‌ها بازده سرمایه گذاری‌های خود را تامین خواهد نمود. در این رویکرد، مشارکت در ایجاد زیربناها مدنظر نمی‌باشد. رویکرد دوم آماده سازی زیربناها برای فروش این رویکرد یک قدم فراتر رفته و با احداث ساختمان‌ها و تسهیلات سایت، زیربناها را برای فروش آماده می‌نماید. در این رویکرد امکان عرضه براساس نیازهای بازار صورت می‌پذیرد. در کوتاه مدت شرکت سرمایه‌گذاری ری پورتفولیویی از املاک و مستغلات را هدایت نموده و در میان مدت این تسهیلات به شرکت‌ها و کسب و کارها فروخته می‌شود. رویکرد سوم اجاره بلندمدت رهن سطوح قابل استفاده ساخته شده این رویکرد شباهت زیادی به رویکرد دوم داشته با این تفاوت که در بلندمدت شرکت سرمایه‌گذاری ری مدیریت املاک و مستغلات را برعهده گرفته و آنها را نمی‌فروشد. در این رویکرد دانش و مهارت مدیریت شرکت سرمایه‌گذاری ری در زمین مدیریت املاک و مستغلات به کار گرفته می‌شود. فصل دوم: هزینه‌های زیربنایی منطقه زیرساختهای مورد نیاز منطقه به دو گروه طبقه بندی شده‌اند. زیرساخت‌های اولیه و زیرساخت‌های ثانویه
• زیر ساختهای اولیه: اقلامی هستند که برای آماده سازی و توسعه کل سایت مورد نیاز می‌باشند. این اقلام عمدتاً از ابتدای توسعه منطقه مورد نیاز بوده و عموماً کل سطوح منطقه را در برمی گیرند و بخش عمده ای از هزینه‌های کل سرمایه‌گذاری را به خود اختصاص خواهند داد.
• زیرساخت‌های ثانویه: به اقلامی اطلاق می‌گردد که برای توسعه هر یک از قطعات زمین به صورت مجزا مورد نیاز باشد و قطعه زمین را به زیرساخت‌های عمومی وصل می‌نماید. این زیرساختت‌ها عموماً در مراحل بعدی توسعه، زمانی که طرح‌های تفصیلی زمین آماده می‌گردد، تامین و ارائه خواهد شد. هزینه‌های سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های اولیه برای تمام سطوح منطقه ویژه اقتصادی ری به طور کلی محاسبه شده و بر اساس وسعت نواحی چهارگانه در نظر گرفته شده، به هر یک از آنها تخصیص داده شده است. هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه نیز برای هر یک از نواحی به طور جداگانه محاسبه شده است. هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه -جدول ۲-۱ هزینه‌های سرمایه‌گذاری موردنیاز برای تامین زیرساخت‌های اولیه منطقه ویژه اقتصادی ری را نشان می‌دهد. این هزینه‌ها بر اساس هزینه‌های واحد ساخت و ساز محاسبه شده‌اند و مبنای محاسبه مقادیر آن حجم کار برآورده شده بر مبنای طرح جامع می‌باشد. جدول ۲-۱: هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه آماده سازی سایت ۹۳،۱۰۲،۰۰۰ خیابان‌های اصلی ۴۸،۷۸۸،۲۵۰ پل‌ها ۳،۸۹۷،۰۰۰ روشنایی خیابان‌ها ۷،۳۶۴،۲۵۰ فاضلاب (شبکه اصلی و تصفیه خانه) ۱۸،۴۲۰،۷۵۰ شبکه جمع‌آوری آب‌های سطحی ۲۱،۴۹۱،۲۵۰ آب آشامیدنی (شبکه اصلی) ۱۱،۱۷۸،۷۵۰ آب آبیاری (شبکه اصلی) ۳،۵۷۸،۲۵۰ گاز (شبکه اصلی و ایستگاهها) ۱۱،۱۱۶،۵۰۰ داکت کشی مخابرات (شبکه اصلی) ۹،۹۳۳،۰۰۰ مخابرات (مرکز ICT) ۸،۲۸۹،۷۵۰ برق (شبکه ۶۳ کیلو ولت) ۲۳۸،۱۷۳،۰۰۰ برق (شبکه ۲۰ کیلو ولت داخلی) ۹۵،۱۳۱،۰۰۰ تاسیسات (شامل تصفیه خانه آب و...) ۱۴۹،۲۱۳،۲۵۰ محوطه سازی و فضای سبز ۳۶،۶۶۹،۰۰۰ هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیرساختهای اولیه ۷۵۶،۳۴۶،۰۰۰ هزینه‌های پیش‌بینی نشده (۱۵ درصد کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری) ۱۰۹،۶۷۰،۱۷۰ هزینه‌های کل سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های اولیه (شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده) ۸۶۶،۰۱۸،۱۷۰ این هزینه‌ها با توجه به قیمت گذاری اقلام توسط یک پیمانکار که هم در ایران و هم در امارات متحده عربی مشغول فعالیت می‌باشد، مورد بازبینی قرار گرفته است. در این فرآیند هزینه واحد برای اکثر اقلام هزینه ای به گونه ای است که هزینه ساخت در ایران ۲۵% کمتر از هزینه ساخت و ساز در امارات متحده عربی می‌باشد. همانگونه که از جدول ۲-۱ مشخص است هزینه‌های زیرساخت اولیه برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری بالغ بر ۸۶۶ میلیون دلار برآورد شده است (این رقم با در نظر گرفتن ۱۵% به عنوان هزینه‌های پیش‌بینی نشده محاسبه شده است). هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه -جدول ۲-۲ هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های ثانویه را برای توسعه منطقه ویژه اقتصادی ری در هر یک از نواحی ۴ گانه نشان می‌دهد. جدول ۲-۲:هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه ناحیه یک ۸۶،۸۱۵،۴۶۹ ناحیه دو ۹۲،۲۷۸،۰۱۰ ناحیه سه ۴۰،۳۲۹،۵۷۳ ناحیه چهار ۱۹،۸۳۳،۳۸۱ هزینه‌های کل سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های ثانویه ۲۳۹،۲۵۶،۴۳۲ کل هزینه‌های ثانویه برای توسعه مناطق قریب به ۲۴۰ میلیون دلار برآورد شده است. این هزینه‌ها شامل جاده‌های محلی،کابل کشی، لوله کشی و کلیه تجهیزات برای اتصال به شبکه‌های اصلی زیرساخت می‌باشد. مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه با توجه به ماهیت متفاوت هر یک از رویکردهای سه گانه مرتبط با استراتژی‌های توسعه و بهره‌برداری منطقه، نرخ‌های متفاوتی برای محاسبه هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه در هر یک از سه رویکرد مذکور مدنظر قرار گرفته است که در صدی از درآمدهای فروش در هر یک از رویکردها می‌باشد. به عنوان مثال هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه در رویکرد اول معادل درصد از درآمد فروش قطعات زمین آماده سازی شده در هر سال می‌باشد. جدول ۲-۳: هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه رویکرد اول رویکرد دوم رویکرد سوم کل ۴ درصد درآمد فروش ۶ درصد درآمد فروش ۹ درصد درآمد فروش هزینه‌های بهره‌برداری شامل اقلام ذیل می‌باشد: - هزینه هی بازاریابی برای فروش. - هزینه‌های حقوقی برای توسعه زمین و فروش املاک و مستغلات آن. - کمیسیون‌های فروش برای املاک و مستغلات. - کمیسیون‌های اجاره برای آژانس‌های املاک و مستغلات. هزینه نگهداری املاک و مستغلات که توصیه شده شرکت سرمایه‌گذاری ری آن را به عهده گیرد. در خصوص هزینه‌های مرتبط به مالیات‌ها بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم، ۵% ارزش معاملاتی زمین به عنوان مالیات بر انتقال املاک و مستغلات در نظر گرفته شده است. سایر مفرضات به غیر از موارد محاسبه شده، پروژه با هزینه‌های دیگری که به صورت هزینه‌های جانبی شناخته می‌شوند، روبرو خواهد بود که شامل هزینه‌های توسعه، ریسک احتمالی، سود پیمانکاری، هزینه‌های مربوط به نگهداری و تعمیرات و همچنین هزینه‌های تامین مالی می‌باشد برای محاسبه هزینه‌های مذکور مفروضات ذیل مورد استفاده قرار گرفته است:
• هزینه‌های پیش‌بینی نشده: ۵/۱۴% هزینه ثابت سرمایه‌گذاری
• هزینه‌های قانونی: ۵/۲% هزینه ثابت سرمایه‌گذاری
• سود پیمانکاری: ۵/۱۶% هزینه ثابت سرمایه‌گذاری -هزینه‌های نگهداری: ۲% هزینه ثابت سرمایه‌گذاری
• هزینه‌های تامین مالی: ۲۰% سالانه همانگونه کمه پیشتر عنوان گردید، جهت بررسی امکانپذیری مالی پروژه، منطقه ویژه اقتصادی ری به ۴ ناحیه مختلف تقسیم شده که هر یک از این نواحی دارای کاربری‌های متعددی می‌باشند. شکل ۲-۱ ویژگی‌های هر یک از کاربری‌های منطقه را نشان می‌دهد. فصل سوم: امکان پذیری ناحیه یک (ناحیه پردازش صادرات) در این بخش با استفاده از هزینه‌های زیر ساخت اولیه کل سایت، هزینه‌های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس ونوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه یک یعنی ناحیه پردازش صارات، مورد آزمون قرار می‌گیرد. ۳ -۱ ترکیب کاربری‌ها ارزیابی مالی طرح در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری‌ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آنها در طرح جامع صورت می‌پذیرد. این پارامترها برای ناحیه یک در جدول ۳-۱ ارائه شده است. جدول ۳-۱: ترکیب کاربری‌ها در ناحیه یک پارک کسب و کار ۷ صنایع سبک عمومی ۲۴۶ لجسنیک ۷۹ مسجد ۱ مهندسی دقیق ۳۴ تحقیق و توسعه ۷ کلینیک ۱ ناحیه یک، دارای ترکیب متعادلی از کاربری‌ها بوده، به ویژه اینکه وجود مسجد جامع و کلینیک، نشانگر یک رویکرد مهم توسعه محور جهت ایجاد تناسب در سایت می‌باشد. ناحیه مذکور، با ۳۴ درصد از کل مساحت منطقه، سهم مهمی از زمین‌های ناخالص قابل توسعه را در سایت منطقه ویژه اقتصادی ری دارا می‌باشد. به ویژه از ۳۷۶ هکتار اراضی ناخالص قابل توسعه ناحیه یک ۳۳۹ هکتار آن به صورت زمین‌های خالص قابل توسعه می‌باشند. -جدول ۳-۲ استراتژی‌های پیشنهادی توسعه را براساس کاربری‌ها برای ناحیه یک ارائه می‌نماید. جدول ۳-۲:استراتژی‌های توسعه ناحیه یک پارک کسب و کار ۶،۶۲ - ۱۴،۷۱۲ صنایع سبک عمومی ۲۲۱،۴۶ - - لجستیکی ۷۱،۰۹ - - مسجد ۱،۲۴ ۳،۴۳۹ - مهندسی دقیق ۳۰،۶۶ - - تحقیق و توسعه ۶،۶۲ - ۶،۶۲۱ کلینیک ۰،۸۵ ۴،۷۲۵ - مساحت ناخالص کل ۳۳۸،۵۳ ۸،۱۶۴ ۲۱،۳۳۴ استراتژی‌های توسعه در این ناحیه به این شکل است که بخش عمده ای از اراضی ناحیه پس از آماده سازی و انجام هزینه‌های اولیه و ثانویه زیربنایی به فروش می‌رسند (رویکرد اول)، مسجد و کلینیک توسط توسعه دهنده اصلی احداث می‌شوند (رویکرد دوم)، البته درآمدی از بابت این دو کاربری در مدل لحاظ نگردیده است و به عنوان خدمات عمومی منطقه تلقی خواهند شد و نهایتاً برخی از فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه توسط توسعه دهنده اصلی ایجاد و به اجاره گذاشته می‌شوند (رویکرد سوم)، مجموعه زیربنایی که در رویکرد سوم توسط توسعه دهنده اصلی در این ناحیه ساخته خواهد شد و اجاره داده می‌شود معادل ۲۱۳۳۴ مترمربع می‌باشد. ۳ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین هزینه زیرساخت‌های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده‌های اصلی، زیرساخت‌های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می‌باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری‌ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه‌های اولیه مرتبط با ناحیه یک از کل هزینه‌های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری‌ها و میزان مساحت آن، ۲۳۶ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای کل اراضی منطقه ویژه اقتصادی ری تقریباً ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین نیز در ناحیه یک معادل ۵۶۴،۲۲۳ دلار می‌باشد. هزینه زیرساخت‌های ثانویه یک که شامل زیرساخت‌های محلی ازقبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط باتوسعه و منظرسازی قطعات زمین می‌باشد، ۸۷ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه‌های تامین مالی می‌باشد.در جدول ۳-۳ جزییات مربوط به هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه یک ارائه شده است. جدول ۳-۳:هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) هزینه تملک زمین ۳۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه ۵۶۴،۲۲۳ هزینه زیرساخت‌های اولیه (شامل هزینه‌های مالی و پیش‌بینی نشده) ۲۷% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه منطقه ۲۸۱،۲۴۴،۶۶۶ هزینه زیرساخت‌های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌ها) - ۸۶،۸۱۵،۴۶۹ سایر هزینه‌ها هزینه‌های پیش‌بینی نشده ۵/۱۴% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱۲،۶۷۰،۰۵۵ هزینه‌های قانونی ۲۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۲،۱۸۴،۴۹۲ سود پیمانکاری ۵/۱۶، از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱۴،۴۱۷،۶۴۹ هزینه‌های تعمیر و نگهداری اساسی ۲% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱،۷۴۷،۵۹۴ تامین مالی ۹۵% از کل هزینه‌های زیر ساخت‌های ثانویه و تملک زمین ۱۱۲،۴۷۹،۵۰۸ هزینه تامین مالی سالانه ۲۰% ۲۲،۴۹۵،۹۰۲ کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه (۱) ۴۲۲،۱۴۰،۰۴۹ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت زیربنا همانگونه که پیشتر عنوان شد برخی از کاربری‌ها در ناحیه یک (مسجد، کلینیک، فضاهای کسب و کار و خدمات مرتبط و تحقیق و توسعه) توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می‌شود که برخی از آنها مانند مسجد و کلینیک فاقد درآمد و برخی نیز مانند فضاهای کسب و کار از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد می‌باشند. در جدول ۳-۴، هزینه‌های مربوط به ساخت و ساز کاربری‌های فوق نشان داده شده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا برای هر یک از کاربری‌ها از طریق تحقیقات بازار۱ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است. این موارد شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی و سود پیمانکاری نیز می‌باشند. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد که دامنه هزینه‌های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند کلینیک به ازای هر مترمربع ۳۷۵ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع‌های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع می‌باشد. براین اساس کل هزینه‌های ساخت زیربنا در ناحیه یک معادل ۲۱،۷۰۹،۸۵۲ دلار برآورده شده است. جدول ۳-۴: هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه اول پارک کسب و کار ۱۴۷۱۲ ۸۵۰ صنایع سبک عمومی - ۴۵۰ لجستیکی - ۴۵۰ مسجد ۳۴۳۹ ۳۷۵ مهندسی دقیق - ۵۵۰ تحقیق و توسعه ۶۶۲۱ ۶۸۰ کلینیک ۴۷۲۵ ۳۷۳ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه برای ناحیه یک در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی مفروضات درآمدی برای کاربری‌های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه می‌باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه یک، در جدول ۳-۵ به طور خلاصه بیان شده‌اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری‌های مسجد و کلینیک در تحلیل مذکور می‌باشد. جدول ۳-۵: مفروضات درآمدی ناحیه اول پارک کسب کار ۳،۸۱۰،۰۰۰ ۵۳۷۵ ۴۵۵ صنایع سبک عمومی ۱،۹۰۰،۰۰۰ ۱۱۵۰ ۱۰۰ لجستیکی ۲،۲۰۰،۰۰۰ ۱۳۰۰ ۱۱۰ مهندس اندازه گیری دقیق ۲،۶۰۰،۰۰۰ ۱۴۵۰ ۱۲۰ تحقیق و توسعه ۳،۳۰۰،۰۰۰ ۲۳۰۰ ۲۰۰ نتایج امکان پذیری ناحیه یک مدل جریان نقدی به تفصیل و براساااس مفروضات اشاره شده فوق و فازبندی پیشنهادی کاربری‌ها، تدوین شده است. جریان نقدی ناحیه یک منطقه در جدول ۳-۶ ارائه شده است. جدول ۳-۶ جریان نقدی ناحیه یک [....] سال ۱ سال ۲ سال ۳ سال ۴ سال ۵ سال ۶ سال ۷ سال ۸ سال ۹ سال ۱۰ سال ۱۱ سال ۱۲ سال ۱۳ سال ۱۴ سال ۱۵ سال ۱۶ سال ۱۷ سال ۱۸ سال ۱۹ سال ۲۰ ارزیابی شرایط مالی در ناحیه یک براساس جریان‌های نقدی آن در یک دوره زمانی ۲۰ ساله نشان می‌دهد این ناحیه مستقل از سایر نواحی منطقه از شرایط مال ی مطلوبی به لحاظ مالی برخوردار است. به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان‌های نقدی در این ناحیه معادل ۳۴ درصد می‌باشد و با استناد به جریان‌های نقدی تجمعی، سرمایه‌گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه پس از گذشت سه سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال چهارم به بعد به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری (بازده سرمایه‌گذاری) ۲ ناحیه براساس جریانهای نقدی تنزیل شده آن معادل ۳۲ درصد برآورد شده است. در جدول ۳-۷، خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک ارائه شده است. جدول ۳-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه یک سرمایه‌گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) ۴۷۹،۱۸۳،۰۰۶ درآمد ناخالص ۷۸۶،۳۹۳،۷۹۲ سود یا زیان ناخالص ۳۰۷،۲۱۰،۷۸۷ ارزش فعلی هزینه‌ها ۲۵۰،۰۴۷،۶۱۳ ارزش فعلی دریافتی‌ها ۳۲۹،۰۷۶،۳۹۵ جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) ۷۹،۰۲۸،۷۸۱ بازگشت ناخالص سرمایه‌گذاری ۶۴% بازگشت خالص (NPV) سرمایه‌گذاری ۳۲% نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) ۳۷% دوره بازگشت سرمایه (PBP) ۴ سال فصل چهارم امکان پذیری ناحیه دو کاربری‌های مختلط در این بخش با استفاده از هزینه‌های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه‌های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه دو یعنی ناحیه کاربری‌های مختلط، مورد آزمون قرار می‌گیرد. این ناحیه با ترکیبی از کاربری‌های مختلف خود به چهار بخش تقسیم می‌شود: ۱ - بخش تجاری ۲ - پارک دانش ۳ - پارک لجستیک ۴ - پارک نمادین شایان ذکر است که علاوه بر ارزیابی مالی ناحیه ۲ به صورت کلی، امکان پذیری مالی برای هر یک از بخش‌های فوق نیز به طور جداگانه انجام شده است. ترکیب کاربری‌ها ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری‌ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می‌پذیرد. این پارامترها برای ناحیه دو در جدول ۴-۱ ارائه شده است. جدول ۴-۱: ترکیب کاربری‌ها در ناحیه دو پارک کسب و کار ۷۸ مسجد ۲ صنایع دارویی ۲۱ پارک انرژی‌های پاک ۳۸ آموزشی ۱۷ تحقیق و توسعه ۴۸ لجستیک ۱۳۴ صنایع غذایی و دارویی ۳۸ مهندسی دقیق ۲۳ ناحیه دو، دارای بالاترین حد تنوع کاربری‌ها می‌باشد، ناحیه مذکور، با ۳۶ درصد ازکل مساحت موجود، بالاترین سهم از زمین‌های ناخالص قاب توسعه را در سایت منطقه ویژه اقتصادی ری به خود اختصاص داده است. از ۳۹۹ هکتار کل زمین‌های ناخالص قابل توسعه ناحیه دو، ۳۵۹ هکتار آن به صورت زمین‌های خالص قابل توسعه می‌باشند. -جدول ۴-۲ استراتژی‌های پیشنهادی توسعه را به تفکیک هر یک از کاربری‌ها برای ناحیه دو ارائه می‌نماید. جدول ۴-۲: استراتژی‌های توسعه ناحیه دو پارک کسب و کار ۷۰،۶۴ ۹۲۰۲ ۲۵۷۵۳ مسجد ۱،۶۲ ۴۵۰۸ - صنایع دارویی ۱۸،۸۳ - - پارک انرژی‌های پاک ۳۴،۵۸ - - آموزشی ۱۵،۵۸ - - تحقیق و توسعه ۴۳،۰۰ - - لجستیک ۱۲۰،۴۰ - - صنایع غذایی و دارویی ۳۴،۵۰ - - مهندسی دقیق ۲۰،۵۰ - - مساحت ناخالص کل ۳۵۹،۴۰ ۱۳۷۱۰ ۲۵۷۵۳ استراتژی‌های توسعه در این ناحیه نیز همانند ناحیه اول بر آماده سازی اراضی و فروش قطعات استوار است. با این حال علاوه بر مسجد که توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می‌شود و درآمدی برای آن لحاظ نگردیده است، فضاهایی نیز در پارک کسب و کار و خدمات مرتبط توسط توسعه دهنده اصلی ساخته می‌شود که یا به فروش می‌رسند و یا بخشی از آن به صورت سالانه به متقاضیان اجاره داده می‌شود. به طور کلی علاوه بر انجام هزینه‌های اولیه و ثانویه جهت آماده سازی اراضی، معادل ۳۹۴۶۳ مترمربع زیربنا نیز توسط توسعه دهنده اصلی ایجاد خواهد شد. ۴ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین هزینه زیرساخت‌های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده‌های اصلی، زیرساخت‌های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می‌باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، باتوجه به ترکیب کاربری‌ها و مساحت زمین هریک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه‌های اولیه مرتبط با توجه دو از کل هزینه‌های اولیه منطقه، براساس ترکیب کاربری‌ها و میزان مساحت آن، ۳۴۱ میلیون دلار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه دو معادل ۵۹۹،۰۰۴ دلار می‌باشد. هزینه زیرساخت‌های ثانویه ناحیه دو که شامل زیرساخت‌های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظرسازی قطعات زمین می‌باشد، ۹۲ میلیون دلار برآورده شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه‌های تامین مالی می‌باشد. در جدول ۴-۳ جزییات مربوط به هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی ناحیه دو نشان داده شده است. جدول ۴-۳: هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه دو هزینه تملک زمین ۳۶% از کل هزینه تملک اراضی منطقه ۵۹۹،۰۰۴ هزینه زیرساخت‌های اولیه (شامل هزینه‌های مالی و پیش‌بینی نشده) ۳۹% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه منطقه ۴۰۵،۹۵۷،۲۶۴ هزینه زیرساخت‌های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌ها - ۹۲،۲۷۸،۰۱۰ سایر هزینه‌ها هزینه‌های پیش‌بینی نشده ۵/۱۴% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱۳،۴۶۷،۱۶۷ هزینه‌های قانونی ۵/۲% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۲،۳۲۱،۹۲۵ سود پیمانکاری ۵/۱۶% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱۵،۳۲۴،۷۰۷ هزینه‌های تعمیر و نگهداری اساسی ۲% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱،۸۵۷،۵۴۰ هزینه‌های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه‌ها) - ۱۲۵،۸۴۸،۳۵۳ تامین مالی ۹۵% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه و تملک زمین ۱۱۹،۵۵۵،۹۳۵ هزینه تامین مالی سالانه ۲۰% ۲۳،۹۱۱،۱۸۷ کل هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه (۲) ۵۵۵،۷۱۶،۸۰۴ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت زیربنا با احداث مسجد و ساختمان‌هایی در مرکز خرده فروشی و پارک کسب و کار، ۳۹۴۶۳ مترمربع زیربنا توسط توسعه دهنده اصلی در بخش تجاری ناحیه دو ایجاد خواهد شد که به غیر از مسجد که فاقد درآمد برای منطقه می‌باشد سایر فضاهای احداث شده از طریق فروش یا اجاره دارای درآمد می‌باشند. در جدول ۴-۴، هزینه‌های مربوط به احداث ساختمان در کاربری‌های فوق ارائه گردیده است. در جدول مذکور هزینه واحد ساخت زیربنا از طریق تحقیقات بازار۳ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافاصل منطقه (استان تهران) به دست آمده است. این موارد شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی و سود پیمانکاری نیز می‌باشند. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد که دامنه هزینه‌های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای مادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند مجتمع‌های تجاری ۹۵۰ دلار به ازای هر مترمربع می‌باشد. براین اساس کل هزینه‌های ساخت زیربنا در ناحیه دو منطقه معادل ۳۶،۵۲۳،۴۶۴ دلار برآورد شده است. جدول ۴-۴: هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه دوم صنایع دارویی - ۵۵۰ آموزشی - ۶۸۰ صنایع غذایی و دارویی - ۵۵۰ لجستیک - ۴۵۰ تحقیق و توسعه - ۶۸۰ پارک کسب و کار ۳۴۹۵۵ ۸۴۵ پارک انرژی‌های پاک - ۵۵۰ مهندسی دقیق - ۵۵۰ مسجد ۴۵۰۸ ۹۷۵ هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه برای ناحیه دو در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی مفروضات درآمدی برای کاربری‌های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافاصل تهران می‌باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه دو، در جدول ۴-۵ به طور خلاصه بیان شده‌اند. نکته حائز اهمیت، در نظر گرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور می‌باشد. جدول ۴-۵: مفروضات درآمدی ناحیه دوم صنایع دارویی ۲،۴۶۰،۰۰۰ ۱۴۵۰ ۱۲۰ آموزشی ۲،۴۷۵،۰۰۰ ۲۳۰۰ ۲۰۰ صنایع غذایی و دارویی ۲،۲۰۰،۰۰۰ ۱۴۵۰ ۱۲۰ لجستیک ۲،۲۰۰،۰۰۰ ۱۳۰۰ ۱۱۰ تحقیق و توسعه ۳،۳۰۰،۰۰۰ ۲۳۰۰ ۲۰۰ پارک کسب و کار ۳،۴۸۰،۰۰۰ ۶۲۱۰ ۵۲۵ پارک انرژی‌های پاک ۲،۴۶۰،۰۰۰ ۱۲۵۰ ۱۱۰ مهندسی دقیق ۲،۶۰۰،۰۰۰ ۱۴۵۰ ۱۲۰ نتایج امکانپذیری مالی در ناحیه دوم ارزیابی شرایط مالی پروژه در ناحیه دوم منطقه (ناحیه کاربری‌های مختلط) بر پایه جریان‌های نقدی آن (جدول ۴-۶) در یک دوره زمانی ۲۰ ساله صورت گرفته است. جدول ۴-۶: جریان نقدی ناحیه دو [....] سال ۱ سال ۲ سال ۳ سال ۴ سال ۵ سال ۶ سال ۷ سال ۸ سال ۹ سال ۱۰ سال ۱۱ سال ۱۲ سال ۱۳ سال ۱۴ سال ۱۵ سال ۱۶ سال ۱۷ سال ۱۸ سال ۱۹ سال ۲۰ ناحیه مذکور مستقل از سایر نواحی منطقه به دلیل برخورداری از تنوع کاربری و عملکردها از بهترین شرایط مالی در بین سایر نواحی منطقه برخوردار است، به نحوی که نرخ بازده داخلی جریان‌های نقدی در این ناحیه معادل ۴۱% می‌باشد و با استناد به جریان‌های نقدی تجمعی، سرمایه‌گذاری صورت گرفته جهت توسعه این ناحیه که از سال دهم آغاز می‌گردد پس از گذشت ۴ سال باز خواهد گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید. متوسط نرخ سودآوری ناحیه (نرخ بازده سرمایه‌گذاری) براساس جریان‌های نقدی تنزیل شده آن، ۳۷ درصد برآورد شده است. در جدول ۴-۷ خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو ارائه گردیده است. جدول ۴-۷: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی ناحیه دو سرمایه‌گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) ۶۴۳،۷۲۹،۷۸۸ درآمد ناخالص ۱،۱۰۱،۴۸۲،۴۳۳ سود یا زیان نا خالص ۴۵۷،۷۵۲،۶۴۶ ارزش فعلی هزینه‌ها ۱۰۸،۹۷۰،۳۶۹ ارزش فعلی دریافتی‌ها ۱۴۹،۲۸۱،۹۳۱ جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) ۴۰،۳۱۱،۵۶۲ بازگشت ناخالص سرمایه‌گذاری ۷۱% بازگشت خالص (NPV) سرمایه‌گذاری ۳۷% نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) ۴۱% دوره بازگشت سرمایه (PEP) ۵ سال نتایج امکان پذیری مالی در بخش‌های مختلف ناحیه دو آنچه تا اینجا در این بخش بدان پرداخت شد، شرایط مالی ناحیه دو به صورت کلی بود. اما همانگونه که گفته شد، ناحیه دو به دلیل زیاد کاربری‌های آن، خود به ۴ بخش جداگانه تقسیم شده است (بخش تجاری، پارک دانش، پارک لجستیک و پارک نمادین) درادامه به ارزیابی شرایط مالی هر یک از بخش‌های مذکور به صورت جداگانه پرداخت شده است. ۴-۷-۱:بخش تجاری توسعه این بخش که دارای با ارزش ترین کاربری‌ها بوده منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۴۰% شده است. لازم به ذکر است که با وجود ارزش بالای این کاربری‌ها، هزینه‌های زیرساختی اولیه و ثانویه آن نیز بالا بوده است. با این وجود جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال بعد از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. جدول ۴-۸: امکان پذیری بخش تجاری سرمایه‌گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) ۲۱۵،۶۶۵،۵۷۱ درآمد ناخالص ۴۴۲،۵۴۵،۵۴۵ سود یا زیان ناخالص ۲۲۶،۸۷۹،۹۷۴ ارزش فعلی هزینه‌ها ۴۰،۵۴۵،۰۳۵ ارزش فعلی دریافتی‌ها ۵۹،۷۷۸،۴۲۰ جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) ۱۹،۲۳۳،۳۸۵ بلزگشت ناخالص سرمایه‌گذاری ۱۰۵% بازگشت خالص (NPV) سرمایه‌گذاری ۴۷% نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) ۴۰% دوره بازگشت سرمایه (PBP) ۵ سال ۴-۷-۲ پارک دانش توسعه این بخش منجر به نرخ بازگشت داخلی معادل ۳۲% شده است. عملکرد این بخش وابسته به میزان آماده سازی تسهیلات لازم برای جلب فعالیت‌های دانش محور خواهد بود. براساس طرح جامع، جریان نقدی این بخش از سال ۱۴ (۵ سال پس از شروع توسعه بخش) مثبت خواهد شد. فصل پنجم: امکان پذیری ناحیه سه (پارک تکنولوژی‌های پیشرفته) در این بخش با استفاده از هزینه‌های زیرساخت اولیه کل سایت، هزینه‌های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه سه یعنی پارک تکنولوژی‌های پیشرفته، مورد آزمون قرار می‌گیرد. ۵ -۱ ترکیب کاربری‌ها ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری‌ها ومساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می‌پذیرد. این پارامترها برای ناحیه سه در جدول ۵-۱ ارائه شده است. جدول ۵-۱: ترکیب کاربری‌ها در ناحیه سه پارک کسب و کار ۵۷ پارک انرژی‌های پاک ۱۶ لجستیک ۲۹ تحقیق وتوسعه ۳۰ راه‌آهن ۳۴ مسجد ۲ ناحیه سه دارای کاربری‌های پارک کسب و کار، لجستیک، بخش تحقیق و توسعه و پارک انرژی‌های پاک می‌باشد. ناحیه مذکور، ۱۵ درصد از مساحت موجود سایت منطقه ویژه اقتصادی ری را به خود اختصاص داده است. از ۱۶۹ هکتار کل زمین‌های ناخالص قابل توسعه ناحیه سه، ۱۵۲ هکتار آن به صورت زمین‌های خالص قابل توسعه می‌باشند. -جدول ۵-۲ استراتژی‌های پیشنهادی توسعه را به تفکیک هر یک از کاربری‌ها برای ناحیه سه ارائه می‌نماید. جدول ۵-۲: استراتژی‌های توسعه ناحیه سه پارک کسب و کار ۵۱،۲۴ - - پارک انرژی‌های پاک ۱۴،۰۸ - - لجستیک ۲۶،۵۳ - - تحقیق و توسعه ۲۷،۳۶ - - راه‌آهن ۳۱،۰۴ - - مسجد - ۴۴۴۳ - مساحت ناخالص کل ۱۵۱،۸۵ ۴۴۴۳ ۰ تنها بنایی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث می‌شود، لذا توسعه و درآمدهای اصلی این ناحیه بر پایه مفروضات رویکرد اول یعنی آماده سازی و فروش قطعات زمین می‌باشد. ۵ -۲ برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین هزینه زیرساخت‌های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده‌های اصلی، زیرزساخت‌های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می‌باشد و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱)، با توجه به ترکیب کاربری‌ها و مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه‌های اولیه مرتبط با ناحیه سه از کل هزینه‌های اولیه منطقه براساس ترکیب کاربری‌ها و میزان مساحت آن، ۱۵۸ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه سه معادل ۲۵۳،۰۸۰ دلار می‌باشد. هزینه زیرساخت‌های ثانویه ناحیه سه نیز که شامل زیرساخت‌های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین می‌باشد. ۴۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه‌های تامین مالی می‌باشد. در جدول ۵-۳ جزییات مربوط به هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی ناحیه سه نشان داده شده است. جدول ۵-۳: هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی در ناحیه ۳ هزینه تملک زمین ۱۵% از کل هزینه تملک اراضی منطقه ۲۵۳،۰۸۰ هزینه زیرساخت‌های اولیه (شامل هزینه‌های مالی و پیش‌بینی نشده) ۱۸% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه منطقه ۱۸۸،۵۰۱،۱۴۳ هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌ها) - ۴۰،۳۲۹،۵۷۳ سایر هزینه‌ها هزینه‌های پیش‌بینی نشده ۱۴،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۵،۸۶۹،۵۳۸ هزینه‌های قانونی ۲،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۱،۰۱۱،۹۸۹ سود پیمانکاری ۱۶،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۶،۶۷۹،۱۳۰ هزینه‌های تعمیر و نگهداری اساسی ۲% کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۸۰۹،۵۹۱ هزینه‌های زیرساخت ثانویه و ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه‌ها) - ۵۴،۸۴۹،۸۲۲ تامین مالی ۹۵% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه و تملک زمین ۵۲،۱۰۷،۳۳۱ هزینه تامین مالی سالانه ۲۰% ۲۵۳،۷۷۲،۴۳۲ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت زیربنا برآوردهای هزینه‌های ساخت زیربنا در ناحیه سه در جدول ۵-۴ خلاصه شده که از طریق تحقیقات بازار۴ در سال ۲۰۱۰ در حوزه نفوذ بلافصل تهران به دست آمده است. این موارد شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی و سود پیمانکاری می‌باشد. نتایج این تحقیقات نشان می‌دهد که دامنه هزینه‌های ساخت در کرانه پایین برای ساخت و سازهای عادی مانند لجستیک به ازای هر مترمربع ۴۵۰ دلار و برای کرانه بالا با کیفیت بالاتر مانند پارک کسب و کار ۷۵۰ دلار به ازای هز متر مربع می‌باشد. تنها ساختمانی که در این ناحیه توسط توسعه دهنده اصلی احداث خواهدشد، مسجد می‌باشد که با مساحت ۴۴۴۳ مترمربع هزینه ای معادل ۱،۹۴۹،۲۸۲ دلار در بر خواهد داشت. جدول ۵-۴: هزینه‌های احداث ساختمان در ناحیه سوم پارک کسب و کار - ۷۵۰ پارک انرژی‌های پاک - ۵۵ لجستیک - ۴۵۰ تحقیق و توسعه - ۶۸۰ راه‌آهن - ۰ مسجد ۴۴۴۳ ۳۷۵ مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه برای ناحیه سه در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده درجدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی مفروضات درآمدی برای کاربری‌های مختلف در سه رویکرد متفاوت، منعکس کننده شرایط عمومی بازار در حوزه نفوذ بلافصل منطقه می‌باشد. برآوردهای مربوط به ناحیه سه، در جدول ۵-۵ به طور خلاصه بیان شده‌اند. نکته حائز اهمیت، در نظر نگرفتن درآمد برای کاربری مسجد در تحلیل مذکور می‌باشد. جدول ۵-۵: مفروضات درآمدی ناحیه سوم پارک کسب و کار ۳،۳۰۰،۰۰۰ ۲۴۵۰ ۲۱۰ پارک انرژی‌های پاک ۲،۴۶۰،۰۰۰ ۱۲۵۰ ۱۱۰ لجستیک ۲،۲۰۰،۰۰۰ ۱۳۰۰ ۱۱۰ تحقیق و توسعه ۳،۳۰۰،۰۰۰ ۲۳۰۰ ۲۰۰ راه‌آهن ۲،۲۰۰،۰۰۰ ۱۳۰۰ ۱۱۰ نتایج امکان پذیری ناحیه سوم -جدول ۵-۶ جریان نقدی ناحیه سوم منطقه را در یک دوره زمانی ۲۰ ساله نشان می‌دهد. ارزیابی جریان‌های نقدی ورودی و خروجی در این ناحیه حکایت از شرایط مالی بسیار مطلوب منطقه ویژه اقتصادی ری در پارک تکنولوژی‌های پیشرفته دارد. در این ناحیه که تنها رویکرد درآمد زا آن آماده سازی اراضی و فروش قطعات آماده سازی شده می‌باشد، نرخ بازده داخلی طرح ۴۱ درصد برآورد شده است، نرخ سودآوری یا بازده سرمایه‌گذاری در این ناحیه بر اساس جریان‌های نقدی تنزیل شده معادل ۳۲ درصد می‌باشد، از سوی دیگر با توجه به اینکه توسعه این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه لحاظ شده است عملیات اجرایی آن از سال پانزدهم آغاز و لذا سرمایه گذاری‌های صورت گرفته در این ناحیه پس از چهار سال باز خواهند گشت و ناحیه از سال پنجم به سودآوری خواهد رسید سال پنجم برای این ناحیه معادل سال نوزدهم در کل دوران مطالعه طرح می‌باشد. جدول ۵-۶: جریان نقدی ناحیه سوم [.....] سال ۱ سال ۲ سال ۳ سال ۴ سال ۵ سال ۶ سال ۷ سال ۸ سال ۹ سال ۱۰ سال ۱۱ سال ۱۲ سال ۱۳ سال ۱۴ سال ۱۵ سال ۱۶ سال ۱۷ سال ۱۸ سال ۱۹ سال ۲۰ فصل ششم: امکان پذیری ناحیه چهار محدوده رزرو در این بخش نیز با استفاده از هزینه‌های زیرساخت اولیه کل سایت هزینه‌های مرتبط با زمین این ناحیه، هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه، هزینه احداث کلیه تسهیلات پیشنهادی، سایر مفروضات هزینه ای و درآمدهای مترتب با مقیاس و نوع توسعه، امکان پذیری مالی ناحیه چهار یعنی محدوده رزرو، مورد آزمون قرار می‌گیرد. ترکیب کاربری‌ها ارزیابی مالی در این ناحیه براساس مفروضات پیشنهادی مرتبط با کاربری‌ها و مساحت زمین اختصاص داده شده به آن در طرح جامع، صورت می‌پذیرد، ناحیه مذکور، دارای ۱۵۹ هکتار از کل زمین‌های ناخالص قابل توسعه (۱۵۲ هکتار به صورت زمین‌های خالص قابل توسعه) می‌باشد. با توجه به ماهیت نامشخص کاربری‌های محدوده رزرو در این مقطع زمانی، شرکت سرمایه‌گذاری ری، رویکرد توسعه دهنده اصلی (رویکرد اول) را برای ناحیه مذکور انتخاب نموده است. بنابراین به جای احداث زیربنا، قطعات آماده سازی شده زمین جهت فروش و کسب درآمد در نظر گرفته خواهد شد. برآورد هزینه احداث زیرساخت‌ها و تملک زمین هزینه زیرساخت‌های اولیه که شامل آماده سازی سایت، جاده‌های اصلی، زیرساخت‌های روشنایی، آب و فاضلاب و غیره می‌باشند و برای کل سایت محاسبه شد (جدول ۲-۱) باتوجه به مساحت زمین هر یک از نواحی، به آنها تخصیص یافته است. سهم هزینه‌های اولیه مرتبط با ناحیه چهار از کل هزینه‌های اولیه منطقه بر اساس ترکیب کاربری‌ها و میزان مساحت آن، ۱۳۰ میلیون دلار برآورد شده است. هزینه تملک زمین برای سایت منطقه ویژه اقتصادی ۳ میلیون دلار یا ۱۵۰۰ دلار به ازای هر هکتار برآورده شده و از این رو هزینه تملک زمین برای ناحیه چهار نیز معادل ۲۳۸،۷۶۸ دلار می‌باشد. هزینه زیرساخت‌های ثانویه ناحیه چهار که شامل زیرساخت‌های محلی از قبیل شبکه دسترسی محلی، خدمات مرتبط با توسعه و منظر سازی قطعات زمین می‌باشد. ۲۰ میلیون دلار برآورد شده است. سایر مفروضات به کار رفته در برآوردهای هزینه شامل هزینه‌های پیش‌بینی نشده، هزینه‌های قانونی، سود پیمانکاری و هزینه‌های تامین مالی می‌باشد. در جدول ۶-۱ جزییات مزبوط به هزینه‌های سرمایه‌گذاری زیربنایی ناحیه چهار ارائه شده است. جدول ۶-۱ هزینه تملک زمین ۱۴% از کل هزینه تملک اراضی منطقه ۲۳۸،۷۶۸ هزینه زیرساخت‌های اولیه (شامل هزینه‌های مالی و پیش‌بینی نشده) ۱۵% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های اولیه منطقه ۲۷،۱۹۷،۷۶۲ هزینه زیرساخت‌های ثانویه (بدون لحاظ نمودن هزینه‌های مالی و سایر هزینه‌ها) - ۱۹،۸۳۳،۳۸۱ سایر هزینه‌ها هزینه‌های پیش‌بینی نشده ۱۴،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۲،۹۱۰،۴۶۲ هزینه‌های قانونی ۲،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۵۰۱،۸۰۴ سود پیمانکاری ۱۶،۵% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۳،۳۱۱،۹۰۵ هزینه‌های تعمیر و نگهداری اساسی ۲% از کل هزینه‌های ثانویه و تملک زمین ۴۰۱،۴۴۳ هزینه‌های زیرساخت ثانویه و تملک زمین (با احتساب سایر هزینه‌ها) - ۲۷،۱۹۷،۷۶۲ تامین مالی ۹۵% از کل هزینه‌های زیرساخت‌های ثانویه و تملک زمین ۲۵،۸۳۷،۸۷۴ هزینه تامین مالی سالانه ۲۰% ۵،۱۶۷،۵۷۵ کل هزینه‌های سرمایه گذاریب زیربنایی در ناحیه (۴) ۱۸۷،۲۲۱،۵۰۶ مفروضات مربوط به هزینه‌های ساخت در ناحیه چهار هیچ گونه زیربنایی احداث نخواهد شد، لذا از این بابت هزینه ای برای این ناحیه برآورد نشده است. مفروضات هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه برای ناحیه چهار در راستای استراتژی توسعه ناحیه بوده و طبق مفروضات عنوان شده و تنها براساس رویکرد اول در جدول ۲-۳ مورد محاسبه قرار گرفته است. مفروضات درآمدی مفروضات درآمدی برای ناحیه چهار براساس ترکیبی از کاربری‌های تجاری، صنعتی و انبارداری در نظر گرفته شده است. بدیهی است که با تصمیم‌گیری در مورد انتخاب نوع و ترکیب کاربری‌ها، نرخ بازگشت داخلی (IRR) کاهش یا افزایش خواهد یافت. علاوه بر این برای ارزیابی مالی ناحیه مذکور، قیمت متوسط فروش به ازای هر هکتار زمین در تمامی کاربری‌ها به میزان ۲،۵۵ میلیون دلار در نظر گرفته شده استو برآوردهای مربوط به ناحیه چهار، در جدول ۶-۲ به طور خلاصه بیان شده‌اند. جدول ۶-۲: مفروضات درآمدی ناحیه چهارم پارک کسب و کار ۳،۳۰۰،۰۰۰ ناحیه صنعتی ۱،۹۰۰،۰۰۰ لجستیکی ۲،۲۰۰،۰۰۰ دانش ۲،۴۷۵،۰۰۰ نتایج امکان پذیری ناحیه چهارم توسعه محدوده در نظر گرفته شده جهت رزرو و بهره‌برداری از آن نیز همانند کاربری‌های ناحیه سوم، در فاز چهارم توسعه منطقه صورت خواهد گرفت. در جدول ۶-۳ جزیان‌های نقدی این ناحیه در فاز چهارم توسعه منطقه ارائه شده است. بررسی جریان‌های نقدی نسبتاً قدرتمند در این ناحیه حکایت از نرخ بازده داخلی معادل ۳۹ درصد دارد. از سوی دیگر بازده سرمایه‌گذاری نیز براساس جریان‌های نقدی این ناحیه نیز که از سال پانزدهم آغاز می‌گردد پس از گذشت سه سال در سال هفدهم باز خواهند گشت و ناحیه مذکور چهار تسال پس از آغاز توسعه در سال هجدهم به سودآوری خواهد رسید. جدول ۶-۳: جریان نقدی ناحیه چهار سال ۱ سال ۲ سال ۳ سال ۴ سال ۵ سال ۶ سال ۷ سال ۸ سال ۹ سال ۱۰ سال ۱۱ سال ۱۲ سال ۱۳ سال ۱۴ سال ۱۵ سال ۱۶ سال ۱۷ سال ۱۸ سال ۱۹ سال ۲۰ در جدول ۶-۴ خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار ارائه شده است. جدول ۶-۴: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی در ناحیه چهار سرمایه‌گذاری نا خالص (شامل وام بانکی) ۱۷۴،۹۰۷،۲۰۱ درآمد ناخالص ۱۳۷،۳۱۵،۳۶۵ سود یا زیان ناخالص ۹۶۳،۴۰۷،۱۶۳ ارزش فعلی هزینه‌ها ۷۷۶،۴۱۸،۲۳ ارزش فعلی دریافتی‌ها ۲۵۹،۳۰۹،۳۳ جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) ۹،۸۹۰،۴۸۳ بازگشت ناخالص سرمایه‌گذاری ۸۱%$ بازگشت خالص (NPV) سرمایه‌گذاری ۴۲% نرخ بازگشت داخلی طرح (IRR) ۳۹% دوره بازگشت سرمایه (PBP) ۴ سال فصل هفتم: امکان پذیری کلی منطقه ویژه اقتصادی ری خلاصه یافته‌ها در بخش‌های قبل شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری به تفکیک نواحی چهارگانه آن به تفضیل مورد ارزیابی قرار گرفت و مشخص شد هر یک از نواحی مذکور به صورت مستقل از چه ویژگی‌های مالی برخوردار هستند. در این بخش تلاش شده است تا برآیند ارزیابی‌های مالی صورت گرفته برای کل منطقه به صورت یکپارچه مورد سنجش قرار گیرد. محاسبات صورت گرفته نشان می‌دهد توسعه منطقه در یک دوره زمانی ۲۰ ساله و با هدف آماده سازی و فروش اراضی و همچنین احداث برخی ساختمان‌ها و فروش و اجاره آن، نیازمند قریب به ۶/۱ میلیارد دلار سرمایه می‌باشد. این میزان سرمایه، هزینه‌های مربوط به ایجاد زیرساخت‌های اولیه و ثانویه، هزینه‌های تامین مالی، هزینه‌های مربوط به ساخت زیربنا و هزینه‌های بهره‌برداری دوران توسعه را شامل می‌شود. از سوی دیگر با توجه به رویکردهای سه گانه در نظر گرفته شده جهت توسعه و بهره‌برداری از منطقه، پیش‌بینی می‌شود این منطقه در طول ۲۰ سال بالغ بر ۵/۲ میلیارد دلار درآمد ناخالص نصیب مالک و توسعه دهنده اصلی آن نماید. بررسی جریان‌های نقدی کل منطقه در طول ۲۰ سال در ۷-۱ نشان می‌دهد سرمایه‌گذاری در این منطقه دارای نرخ بازده داخلی معادل ۳۷ درصد می‌باشد و نرخ بازده سرمایه‌گذاری در آن بر اساس جریان‌های نقدی تنزیل شده حدود ۳۴ درصد برآورد شده است. به بیان دیگر محاسبات نشان می‌دهد که برآیند اثر مالی هر یک از نواحی ۴ گانه تعریف شده در کل سایت، منطقه ویژه اقتصادی ری را با شرایط نسبتاً مطلوب مالی و اقتصادی مواجه ساخته است. جدول ۷-۱: جریان نقدی منطقه ویژه اقتصادی ری سال ۱ سال ۲ سال ۳ سال ۴ سال ۵ سال ۶ سال ۷ سال ۸ سال ۹ سال ۱۰ سال ۱۱ سال ۱۲ سال ۱۳ سال ۱۴ سال ۱۵ سال ۱۶ سال ۱۷ سال ۱۸ سال ۱۹ سال ۲۰ در جدول ۷-۲ نیز خلاصه ای از نتایج امکان پذیری مالی در کل منطقه ویژه اقتصادی ری ارائه شده است. جدول ۷-۲: خلاصه نتایج امکان پذیری مالی منطقه ویژه اقتصادی سرمایه‌گذاری ناخالص (شامل وام بانکی) ۱،۵۹۷،۴۵۲،۵۶۸ درآمد ناخالص ۲،۶۷۳،۸۶۰،۲۰۴ سود یا زیان ناخالص ۱،۰۸۰،۳۰۶،۱۹۹ ارزش فعلی دریافتی‌ها ۵۵۰،۲۰۶،۵۴۱ جمع ارزش خالص فعلی طرح (NPV) ۱۳۸،۵۵۵،۱۸۸ بازگشت ناخالص سرمایه‌گذاری ۶۸%، بازگشت خالص (NPV) سرمایه‌گذاری ۳۴% نرخ بازگشت داخلی (IRR) ۳۷% دوره بازگشت سرمایه (PBP) ۴ سال تحلیل حساسیت عوامل کلیدی ۷ -۲-۱ تحلیل حساسیت بر هزینه‌های زیرساخت گزارش‌های ارزیابی سایت و طرح مدیریت مخاطرات پروژه (طرح ریسک پذیری) شرایط سخت سایت را به عنوان یک محدودیت شناسایی نموده‌اند. به طور مشخص توپوگرافی سایت، انجام عملیات خاکی و هموارسازی زیادی را که هزینه‌های قابل توجهی را به دنبال دارد، به توسعه منطقه تحمیل می‌نماید. از آنجایی که رویکرد طرح جامع با وجود توپوگرافی و ناهمواری موجود در سایت روبرو بوده، هزینه‌های زیرساخت‌ها به عنوان یک عامل ریسک برای پروژه شناسایی گردیده و برای این منظور تحلیل حساسیت زیر طرح ریزی شده است: افزایش ۱۰ درصدی در هزینه‌های اولیه زیرساختی سایت موجب کاهش شاخص نرخ بازده داخلی طرح از ۳۷% به ۳۲% می‌گردد. -افزایش ۱۰ درصدی در درآمدهای مفروض برای فروش زمین‌های آماده سازی شده موجب افزایش نرخ بازده داخلی طرح به ۴۷% می‌گردد. در جدول ۷-۳، حساسیت شرایط مالی منطقه ویژه اقتصادی ری در قالب سناریوهای مختلف از طریق شاخص نرخ بازده داخلی (IRR) مورد سنجش قرار گرفته است. به طور کلی شرایط مالی پروژه به نحوی است که حتی در صورت بالفعل شدن ریسک‌های بالقوه پروژه، منطقه به لحاظ مالی با چالش جدی مواجه نخواهد شد. جدول ۷-۳: سناریوهای مرتبط با تحلیل حساسیت منطقه ویژه اقتصادی ری طرح پیشنهادی کسب و کار ۳۷% سناریو ۱: افزایش ۱۰ درصدی هزینه‌های اولیه زیرساختی ۳۲% سناریو ۲: افزایش ۱۰ درصدی هزینه‌های اولیه و ثانویه زیرساختی ۳۰% سناریو ۳: کاهش ۱۰ درصدی هزینه‌های اولیه زیرساختی ۴۴% سناریو ۴: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین‌های منطقه ۴۷% سناریو ۵: افزایش ۱۰ درصدی ارزش زمین از سال دهم و افزایش ۱۵ درصدی آن بعد از سال پانزدهم ۳۹% سناریوی ۶: ترکیب سناریوی ۲ و ۵ ۳۲% سناریوی ۷: ترکیب سناریوی ۳ و ۵ ۴۵% ۷ -۲-۲ تحلیل حساسیت بر فازبندی پروژه در نمایش نتایج مالی یکی از عواملی که می‌بایستی به آن توجه کرد، جذب تقاضای بازار می‌باشد. از آنجایی که تقاضا برای منطقه ویژه اقتصادی ری متکی بر سرمایه‌گذاری خارجی می‌باشد لذا شناسایی مفروضات استراتژی فازبندی بسیار بستگی به شرایط سیاسی و آزاد سازی اقتصاد ایران خواهد داشت. فازبندی پروژه اثر بسیار زیادی در سودآوری‌های پروژه خواهد داشت به طور مشخص استراتژی تسریع در سرعت توسعه در نواحی مختلف منطقه، چنانچه از برنامه جلوتراتفاق بیفتد برخلاف انتظار، موجب کاهش نرخ بازگشت داخلی طرح پیش‌بینی شده خواهد بود. زیرا این تعجیل موجب افزایش هزینه‌های توسعه خواهد شد در حالی که درآمد منطقه وابستگی شدیدی به تقاضا دارد. بنابراین توجه به این موضوع که آماده سازی زیرساخت‌های مناسب، به تقاضای بازار شکل می‌گیرد، بسیار مهم می‌باشد موضوع مهم دیگر، پرداختن به برندسازی منطقه و ایجاد ارزش افزوده از این طریق می‌باشد. ۱۱ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران ۲ Return on Investment Based on discourted Cashflow (ROL) ۲۰ ۳ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران ۴ منبع پژوهش اقتصادی آریا سهم، تهران