بخشنامه درباره ابلاغ الگوی ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاک
پیرو بخشنامه شماره ۲۲۰/۹۴/۱۱۱ مورخ ۱۳۹۴/۱۱/۲۱ که با هدف یکسان‌سازی محاسبات مربوط به مالیات نقل و انتقال املاک در کشور صورت پذیرفت، به منظور هم‌افزایی و تطابق حداکثری مصوبات کمیسیون‌های تقویم املاک در کشور با نرم افزار یکپارچه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک و امکان پیاده سازی کامل ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی با نرم افزار مذکور، به پیوست الگوی جدید ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک برای بهره‌برداری ابلاغ می‌گردد. از این رو برای صیانت و جلوگیری از تضییع حقوق دولت و مودیان محترم مالیاتی وفق مقررات قانونی مربوط، توجه ادارات کل امور مالیاتی استان‌ها و واحدهای تابعه آنان را به نکات ذیل جلب و مقرر می‌دارد؛ ۱
- اداراتی که دوره یک ساله اجرای ارزش معاملاتی املاک آنان به اتمام رسیده است، ترتیبی اتخاذ نمایند که حداکثر تا پایان آذر ماه سال جاری نسبت به برگزاری و تشکیل کمیسیون‌های تقویم املاک و تصویب ارزشهای معاملاتی املاک سال ۱۳۹۶ مطابق مقررات ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴/۰۴/۳۱ با رعایت مفاد الگوی مذکور به ویژه با توجه به تغییرات به وجود آمده در بخش اول ضوابط اجرایی (ارزش معاملاتی عرصه املاک)، نسبت به اصلاح و درج میانگین ارزش معاملاتی عرصه املاک با کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری در نقشه‌های بلوک بندی املاک (مطابق نمونه پیوست) اقدام نمایند. ۲
- ادارات امور مالیاتی سراسر کشور موظف اند ضمن استخراج دقیق قیمت‌های روز املاک در محدوده‌های تحت پوشش تصمیمات کمیسیون مربوط، دقت لازم را مبذول و در این رابطه از ظرفیت‌های دستگاه‌های اجرایی و مراجع ذیربط و نیز سایر اعضای کمیسیون تقویم املاک استفاده نمایند. همچنین به منظور پرهیز از هرگونه تبعیض میان مودیان مالیاتی ناشی از اختلاف قیمت املاک واقع در بلوک بندی‌های مناطق تحت پوشش، ارزشهای معاملاتی بلوک‌های مربوط در سال ۱۳۹۶ را معادل چهار درصد (۴%) میانگین قیمت‌های روز منطقه تعیین و در این رابطه ملاحظات مربوط به قیمت گذاری املاک واقع در محله‌های ضعیف و محروم موجود در هر بلوک یا منطقه را حتی الامکان از طریق اصلاح نقشه‌های بلوک بندی املاک در قالب ایجاد بلوک‌های همگن و کوچکتر صورت داده و از تعیین ارزش معاملاتی عرصه برای معابر خاص یا معابر با ارزش متفاوت (علاوه بر آنچه که مطابق بند یک فوق تعیین می‌شود)، جداً خودداری شود. شایان ذکر است کمیسیون‌های مزبور در صورت ضرورت می‌توانند نسبت به تعدیل ضرایب و نصاب‌های مندرج در الگوی ضوابط اجرایی پیوست این بخشنامه متناسب با واقعیات مربوط به ارزشهای املاک حوزه‌های تحت پوشش اقدام نمایند. ۳
- نظر به تشابه ساختاری در حوزه‌های جغرافیایی همجوار و عوامل موثر بر تعیین ارزش معاملاتی املاک، ضروری است مدیران کل امور مالیاتی استان‌ها، قبل از تصویب نهایی ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون‌های تقویم املاک در مرکز استان و ادارات تابعه با تشکیل کارگروه‌های تخصصی املاک در مرکز استان، ضمن بررسی پیش نویس مصوبات کمیسیون‌های مزبور، بر نحوه عملکرد ادارات یاد شده از حیث نحوه تشکیل و برگزاری جلسات کمیسیون تقویم املاک، رعایت قوانین و مقررات (اعم از شکلی و محتوایی) و الگوی پیوست این بخشنامه و همچنین میزان ارزشهای معاملاتی تعیین شده (بر اساس ویژگی مناطق توسعه یافته، کمتر توسعه یافته، شهرک‌های صنعتی و...)، نظارت نموده و با انجام هماهنگی‌های لازم موارد اختلاف و مغایرت‌های موجود را به حداقل ممکن کاهش دهند. ۴
- نظر به اینکه قانونگذار در مقررات ماده ۶۴ اصلاحی و بند (الف) آن، هیچگونه مجوز یا ملاکی به منظور تعیین ارزش معاملاتی اعیانی برای مواردی نظیر انواع درخت، چاه، قنات، چشمه و... به کمیسیون‌های تقویم املاک تجویز ننموده است، اینگونه موارد در الگوی مذکور پیش‌بینی نشده و به تبع آن قابلیت پیاده سازی در نرم افزار مذکور را ندارد، بر این اساس ضروری است کمیسیون‌های تقویم املاک از تصویب ارزش معاملاتی اعیانی برای چنین مواردی خودداری نمایند. ۵
- وفق مقررات بند دو تبصره یک ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تشکیل مجدد کمیسیون تقویم املاک قبل از اتمام دوره یک ساله در هر شهر، بخش یا روستا برای تعدیل ارزش معاملاتی نقاطی که در مقایسه با سایر نقاط مشابه هماهنگی ندارند یا تغییرات عمده ای در ارزش املاک آنان به وجود آمده است، صرفاً منوط به اخذ مجوز از سازمان متبوع (معاونت پژوهش، برنامه‌ریزی و امور بین الملل) می باشد و ادارات امور مالیاتی موظف اند در زمان درخواست اخذ مجوز، مستندات مربوط و گزارش لازم به همراه تقاضای صدور مجوز تشکیل مجدد کمیسیون مربوط را به معاونت مزبور ارسال نمایند. بدیهی است ادارات امور مالیاتی در اجرای مقررات بند یک تبصره ماده مذکور ضرورتی به کسب مجوز یادشده نداشته و می‌توانند راساً نسبت به تشکیل مجدد کمیسیون تقویم املاک و تعیین ارزش معاملاتی برای نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است، اقدام نمایند. همچنین یادآور می‌شود به طور کلی به استناد قسمت اخیر مقررات تبصره یک ماده ۶۴ قانون مذکور، تعدیلاتی که در اجرای مقررات تبصره مزبور توسط کمیسیون‌های تقویم املاک صورت می‌پذیرد، یک ماه پس از تاریخ تصویب، قابلیت اجرا پیدا خواهند کرد و تصمیمات کمیسیون مزبور، عطف به ماسبق نمی گردد. بنابراین مقتضی است ادارات امور مالیاتی در هنگام تصویب ارزشهای معاملاتی دقت لازم را مبذول نمایند تا موجبات تضییع حقوق دولت و مودیان مالیاتی فراهم نشود. ۶
- با توجه به اینکه مطابق مقررات تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون یاد شده، ارزشهای معاملاتی که به تصویب کمیسیون‌های تقویم املاک می‌رسند، صرفاً برای محاسبه انواع مالیات است و ماخذ محاسبه عوارض و سایر وجوه مطابق مقررات قانونی مزبور بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی تعیین می‌گردد که به تصویب هیات محترم وزیران و یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد و در این رابطه تصویب‌نامه شماره ۵۷۷۸/ت۵۴۲۰۲ه- مورخ ۲۶/ ۱/ ۱۳۹۶ هیات محترم وزیران، ماخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه را تا پایان سال ۱۳۹۶، معادل هشتاد و پنج درصد (۸۵%) ارزش معاملاتی مصوب سال ۱۳۹۵ تعیین کرده است، بنابراین مدیران کل امور مالیاتی و نمایندگان ادارات تابعه عضو کمیسیون‌های تقویم املاک موظف اند در زمان تصویب ارزش معاملاتی املاک در سال جاری ضمن تبیین مقررات تبصره ۳ ماده مذکور و مفاد تصویب‌نامه یاد شده به سایر اعضاء کمیسیون تقویم املاک، مراتب را به نحو مقتضی به اطلاع مراجع و دستگاه‌هایی که مطابق دیگر قوانین و مقررات، مبنای محاسبه عوارض و سایر وجوه آنان، ارزش معاملاتی املاک است، برسانند به ویژه اینکه این موضوع در زمان ارائه گواهی موضوع ماده۱۸۷ قانون به دفاتر اسناد رسمی مورد تاکید قرار گیرد. ۷
- ادارات کل امور مالیاتی استان‌ها موظف اند پس از تصویب ضوابط اجرایی ارزش معاملاتی املاک، نسبت به ارسال نسخه ای از ضوابط و جدول ارزش معاملاتی املاک مربوط به مرکز استان و شهرستان‌های تابعه به دفتر پژوهش و برنامه‌ریزی از طریق بارگذاری در FTP استان، اقدام نمایند. مدیران کل امور مالیاتی، مسئول نظارت بر حسن اجرای مفاد این بخشنامه می باشند. سید کامل تقوی نژاد رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور ارزش معاملاتی املاک عبارت است از مجموع ارزش معاملاتی عرصه و اعیان املاک به شرح ذیل: بخش اول: ارزش معاملاتی عرصه املاک ارزش معاملاتی عرصه املاک بر مبنای ارزشهای معاملاتی مندرج در ذیل نقشه‌های هر بلوک و با رعایت مقررات ذیل محاسبه می‌گردد: ۱
- ارزش معاملاتی عرصه املاک بر اساس میانگین ارزشهای روز عرصه املاک به تفکیک کاربری‌های مسکونی، تجاری و اداری و در مورد سایر کاربری‌ها بر اساس ضرایب تعدیل ارزشهای معاملاتی املاک مسکونی (مندرج در ذیل نقشه‌های هر بلوک) به شرح جدول ذیل و مطابق مجموعه پیوست تعیین می‌گردد؛ ردیف ۱ خدماتی، آموزشی، فرهنگی، بهداشتی، درمانی، تفریحی، ورزشی، گردشگری، هتلداری و... ۷ ۲ کارگاهی، حمل و نقل، انبار و توقفگاه ۶ ۳ کشاورزی: الف) باغات، اراضی مزروعی آبی، دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان، پرورش گل و گیاه و... ب) اراضی مزروعی دیمی ۴ ۴ سایر ۲
- تشخیص نوع کاربری عرصه املاک به شرح ذیل صورت می‌پذیرد: ۱ -۲- کاربری املاک بر اساس نوع کاربری مندرج در سند رسمی و یا سایر اسناد مثبته مربوط می‌باشد. ۲ -۲- در خصوص املاکی که کاربری آنها مشخص نمی‌باشد، بر اساس نوع کاربری اعیانی احداث شده در آنها و در خصوص اعیانی‌های با کاربری متفاوت (مختلط)، بر اساس قدرالسهم عرصه هر یک از اعیانی‌های مستحدثه و نوع کاربری آنها تعیین می‌گردد. ۳ -۲- در خصوص عرصه املاک فاقد کاربری و فاقد اعیانی، طبق ردیف (۴) جدول فوق عمل خواهد شد. ۳
- ارزشهای معاملاتی عرصه مندرج در جداول پیوست این مجموعه، مربوط به معابر با عرض ۱۲ متر می‌باشد و به ازای هر متر (یا ضریبی از متر)، مازاد یا کسری نسبت به مبنای مذکور، حسب مورد در خصوص املاک با کاربری تجاری، سه درصد (۳%) و در سایر کاربری‌ها دو درصد (۲%) به ارزشهای مزبور اضافه یا از آن کسر می‌گردد. افزایش‌های مذکور در ارزشهای معاملاتی عرصه املاک برای معابر بالاتر از ۲۰ متر در خصوص املاک با کاربری مسکونی و معابر بالاتر از ۳۰ متر برای سایر کاربری‌ها محاسبه نمی‌گردد. ۴
- در محاسبه ارزش عرصه‌هایی که دارای ۲ بر یا بیشتر می‌باشند، بالاترین ارزش معبر مربوطه ملاک عمل خواهد بود، مشروط بر این که از معبر مذکور راه عبور داشته باشد. ۵
- ارزش عرصه املاک واقع در بر میادین، معادل بالاترین ارزش معبری است که از آن میدان منشعب می‌شود. ۶
- ارزش عرصه املاکی که راه عبور مستقلی ندارند و حق عبور از ملک مجار را دارند، برابر شصت درصد (۶۰%) ارزش عرصه معبری است که راه عبور ملک از آن منشعب می‌شود. ۷
- ارزش عرصه املاکی که بر بزرگراه، اتوبان، مسیل، حریم راه‌آهن و نهر قرار دارند، تا زمانی که شرایط استفاده و عبور و مرور از آنها، نظیر خیابان‌های داخلی شهر جهت دسترسی به ملک مورد نظر مهیا نباشد و رفت و آمد آنان از خیابان‌های دیگر صورت پذیرد، برابر خیابان مورد استفاده محاسبه می‌شود. ۸
- ارزش معاملاتی عرصه سراها، پاساژها و کاروانسراها بر اساس بالاترین ارزش معاملاتی معبری که از آن منشعب می‌شوند، محاسبه می‌شود. ۹
- چنانچه برای املاک واقع در حریم قانونی شهر، بخش و روستای مورد نظر ارزش معاملاتی تعیین نشده باشد، معادل هفتاد درصد (۷۰%) ارزش معاملاتی نزدیکترین محل مشابه، حسب مورد مبنای محاسبه خواهد بود. بخش دوم: ارزش معاملاتی ساختمان (اعیانی) ارزش معاملاتی اعیانی املاک (اعم از مختلط و غیرمختلط) بر اساس متراژ اعیانی مستحدثه، نوع سازه ساختمان و کاربری آن مطابق جدول و یا رعایت مقررات ذیل محاسبه می‌گردد: ردیف نوع کاربری اعیانی ۱ تجاری ۶۵۰ ۴۰۰ ۲ مسکونی و اداری ۵۵۰ ۲۰۰ ۳ صنعتی کارگاهی، خدماتی، آموزشی، بهداشتی درمانی، تفریحی- ورزشی، فرهنگی، هتلداری، گردشگری، حمل و نقل، انبار، پارکینگ عمومی (توقفگاه) و... ۳۵۰ ۱۳۰ ۴ کشاورزی (دامداری، دامپروری، پرورش طیور و آبزیان پرورش گل و گیاه و...) ۲۵۰ ۹۰ تذکر: برای محاسبه ارزش معاملاتی اعیانی املاک، ۳۰% ارزش معاملاتی هر متر مربع عرصه که مبنای محاسبه ارزش معاملاتی عرصه ملک قرار گرفته است، به قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول فوق اضافه می‌گردد. ۱
- در ساختمان‌های مسکونی و اداری بیش از پنج طبقه (بدون احتساب زیر زمین و پیلوت) از طبقه ششم به بالا به ازای هر طبقه بالاتر، یک و نیم درصد (۱/۵%) به ارزش معاملاتی هر متر مربع ساختمان موضوع ردیف ۲ جدول فوق اضافه می‌شود. ۲
- در ساختمان‌های تجاری به ازای هر ططبقه بالاتر یا پایین تر از همکف، ده درصد (۱۰%) و حداکثر سی درصد (۳۰%) از ارزش معاملاتی هر مترمربع ساختمان (اعیانی) موضوع ردیف یک جدول فوق کسر می‌شود. ۳
- چنانچه ساختمانی، فاقد طبقه همکف (همسطح یا معبر اصلی) باشد، اولین طبقه بالاتر و پایین تر از سطح معبر مربوط، همکف محسوب می‌گردد. ۴
- ارزش هر متر مربع پارکینگ و انباری متعلق به هر واحد ساختمانی معادل پنجاه درصد (۵۰%) قیمت هر متر مربع ساختمان مندرج در جدول فوق تعیین می‌گردد. ۵
- به ازای هر قسمت ساختمان (با ارائه اسناد و مدارک مثبته) تا سقف ۱۰ سال نسبت به سال محاسبه ارزش معاملاتی ۲% از کل ارزش معاملاتی ۲% از کل ارزش معاملاتی اعیانی ملک (تا سقف ۴۰ درصد) که مطابق بندهای فوق تعیین می‌گردد، کسر می‌شود. ۶
- کلیه فضاهای غیر مسقف و همچنین مشاعات ساختمان در محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان کلیه فضاهای غیر مسقف و همچنین مشاعات ساختمان در محاسبه ارزش معاملاتی ساختمان (اعیانی) املاک منظور نمی‌شود. بخش سوم: ارزش معاملاتی اعیانی واحدهای تکمیل نشده ارزش معاملاتی ساختمان‌های تکمیل نشده با توجه به وضعیت آن در هر یک از مراحل ساخت و با رعایت مقررات بخش دوم ضوابط اجرایی این مجموعه به شرح ذیل تعیین می‌گردد. ضمناً در املاکی که دارای دو یا چند طبقه می‌باشند، ارزش معاملاتی اعیانی هر طبقه بر اساس تطبیق وضعیت موود آن با یکی از مراحل چهارگانه ذیل محاسبه می‌گردد. ردیف مراحل ساخت ۱ فوندانسیون ۱۰ ۲ اسکلت ۳۰ ۳ سفت کاری ۵۰ ۴ نازک کاری ۸۰ بخش چهارم: سایر ضوابط ارزش معاملاتی املاکی که نیاز به اصلاح اسناد مالکیت دارند تا زمانی که اسناد مالکیت آنها اصلاح نشده باشد، تابع مشخصات مندرج در سند مالکیت می‌باشد. نقشه