مصوبه طرح ویژه محدوده منفصل توس
شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسات مورخ ۳۰ /۴ /۹۹ و ۱۰ /۶ /۹۹، (با عنایت مکاتبه شماره ۵۳ /۰۲۰ /۴۲۲۴۶۶۴ مورخ ۲۱ /۵ /۹۹ سازمان امور اراضی کشور) پیرو مصوبه مورخ ۳ /۹ /۹۳ در خصوص لزوم «تهیه طرح ویژه برای محدوده منفصل توس، با رویکرد فرهنگی با تاکید بر صیانت از آثار تاریخی و حفظ باغات و اراضی زراعی»، طرح ویژه مصوب مورخ ۱۹ /۱۰ /۹۷ کمیسیون ماده پنج شهر مشهد و مصوب مورخ ۲۸ /۲ /۹۸ شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان خراسان رضوی، را با توجه به صورتجلسه مورخ ۱۰ /۴ /۹۹ کمیته فنی منتخب کمیته‌های سه و یک شورای عالی، بررسی و با عنایت به دستور مورخ ۱۹ /۴ /۷۵ مقام معظم رهبری در مورد لزوم «اهتمام به جانب مهم فرهنگی و تاریخی توس» و «تلاش دولت در خصوص حفاظت از آن» و جلوگیری از «غارت ذخیره کم نظیر موجود در آن» طرح ویژه محدوده منفصل توس (سطح راهبردی) را با قید اصلاحات زیر تصویب نمود. ۱
- خط محدوده به منظور حفاظت از اراضی کشاورزی واقع در محدوده منفصل توس و با توجه به مکاتبه شماره ۵۳ /۰۲۰ /۴۲۲۴۶۴ مورخ ۲۱ /۵ /۹۹ سازمان امور اراضی کشور (پیوست ۱)، خط محدوده مصوب مورخ ۲۸ /۲ /۹۸ شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان به نحوی اصلاح شود که کلیه اراضی کشاورزی یکپارچه پیرامونی از محدوده خارج شده و در حریم شهر مشهد، بر اساس ضوابط حریم مورد صیانت قرار گیرند. اراضی مذکور توسط کمیته ای متشکل از اداره کل جهاد کشاورزی، اداره کل راه و شهرسازی و شهرداری مشهد، تحت نظارت استانداری خراسان رضوی، ظرف مدت دو هفته شناسایی شده و در اسناد ابلاغی طرح لحاظ گردد. تبصره
- در این فقره اقدامات غیرقانونی صورت گرفته، اعم از دیوارکشی‌ها و ساخت و سازهای غیرمجاز در اراضی کشاورزی، مبنای ایجاد حقوق در اراضی مذکور نمی‌باشد. ۲
- سند پهنه مبحثی کاربری ۲ -
- ۱ - با توجه به ضرورت حفظ اراضی زراعی و باغی، محدودیت منابع آب و افت شدید منابع آب زیرزمینی در دشت مشهد، قرارگیری محدوده بر آبخوان دشت مشهد، اهمیت اراضی کشاورزی به عنوان یکی از ویژگی‌های منظر فرهنگی - تاریخی توس و پیامدهای نامطلوب اجتماعی ناشی از تغییر کل اراضی کشاورزی محدوده به باغ و مسکونی، گزینه دو پیشنهادی طرح، مبنی بر حفظ اراضی کشاورزی یکپارچه (پیوست
- ۲) با اعمال اصلاحات مبحث ۱ مصوبه و موارد زیر مورد تایید قرار گرفت. ۲
- ۲ - بستر و حریم رودخانه کشف رود و سایرمسیل‌ها و قنات‌ها، بر اساس آخرین اعلام نظر شرکت آب منطقه ای تحت کاربری «حریم» تدقیق شود. ۲
- ۳ - تمامی اراضی زراعی با مساحت بیش از یک هکتار تحت کاربری «زراعی» قرار گیرد. ۲
- ۴ - با توجه به تاکید مصوبه قبلی شورای عالی در مورد «صیانت از آثار تاریخی»، کل عرصه اثر ثبت ملی شهر تاریخی توس، تحت کاربری «میراث تاریخی» قرار گیرد. ۲
- ۵ - محدوده هسته‌های سکونتی با پیشینه روستایی، بر محدوده مصوب مورخ ۱ /۲ /۹۵ کمیسیون ماده پنج منطبق شده و تدقیق محدوده‌های مذکور با لحاظ نرخ رشد طبیعی جمعیت سکونت گاه‌ها در قالب طرح تفصیلی صورت پذیرد ۲
- ۶ - اراضی الحاقی به مرز پر هسته‌های سکونتی با پیشینه روستایی (خارج از حدود مصوب مورخ ۱ /۲ /۹۵ کمیسیون ماده پنج) تحت عنوان کاربری «باغ» در طرح لحاظ شود. تبصره
- نوسازی پلاک‌های دارای پروانه مسکونی که خارج از محدوده‌های مورد اشاره در مبحث فوق قرار می‌گیرند، در حد پروانه صادره قبلی بلامانع است. ۲
- ۷ - محدوده اراضی کشاورزی و باغات درون محدوده منفصل توس به هنگام تهیه طرح تفصیلی، تدقیق شده و پس از تایید اداره کل جهاد کشاورزی، اداره کل راه و شهرسازی و شهرداری مشهد، مبنای اصلاح و تدقیق گزینه دو پیشنهادی و تهیه طرح تفصیلی قرار گیرد. ۳
- شبکه معابر ۳
- ۱ - حلقه ترافیکی پیرامون محدوده، با توجه به عدم ضرورت ترافیکی، تحریک توسعه و تخریب اراضی زراعی، افزایش نفوذپذیری اراضی زراعی و تخریب آبراهه‌ها، حذف شده و به منظور تامین دسترسی سواره مورد نیاز سکونتگاه‌های واقع در شمال کشف رود و تامین نیازهای دسترسی و پشتیبانی آرامگاه و سایر آثار تاریخی واقع بر عرصه، چگونگی دسترسی سواره در شمال رودخانه کشف رود، با تایید اداره کل راه و شهرسازی بازطراحی شده، پس از تایید دبیر شورای عالی در قالب اسناد طرح ابلاغ شود. ۳
- ۲ - به جهت استفاده حداکثری از ظرفیت حمل و نقل عمومی، بلوار شاهنامه در طول مورد نیاز، به صورت «خیابان کامل» طراحی شود. ۳
- ۳ - پیشنهاد احداث معابر سواره جدید در درون محدوده، صرفاً با هدف دسترسی به سکونتگاه‌های موجود، به حداقل ممکن کاهش یافته، معابر بر مرز اراضی کشاورزی و باغات منطبق شده و به منظور اجتناب از تحریک توسعه در باغات و اراضی کشاورزی، کاربری تحت عنوان تجاری سیال از پیرامون معابر درون محدوده حذف شود. ۴
- حفاظت و احیاء شهر تاریخی توس ۴
- ۱ - در راستای اجرای ماده ۳ قانون حمایت از مرمت و احیای بافت‌های تاریخی - فرهنگی، «طرح ویژه حفاظت و احیاء عرصه تاریخی و حرایم توس» ظرف مدت یک سال تهیه شده و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری برسد. ۴
- ۲ - محدوده‌های دارای اولویت آزادسازی و محدوده‌های تثبیت شده سکونت گاه‌ها بر روی عرصه تاریخی، بر مبنای محدوده‌های اعلام شده وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی (نقشه پیوست نامه شماره ۳۱۵۲۴ /۹۸۲۵۰۰ مورخ ۱ /۱۰ /۹۸ - پیوست ۳) ملاک اقدامات در آزادسازی عرصه است. ۴
- ۳ - به منظور تدقیق برنامه عملیاتی آزادسازی عرصه و حرایم و نظارت بر درآمدزایی ناشی از تحصیل زمین و هزینه کرد آن جهت آزادسازی عرصه تاریخی، با تاکید بر مشارکت اجتماعی، کمیته ای با محوریت استانداری خراسان رضوی و با مشارکت اداره کل راه و شهرسازی، اداره کل میراث فرهنگی، شورای شهر و شهرداری مشهد تشکیل شود. اراضی استحصال شده با نظارت وزارت میراث فرهنگی، گردشگری و صنایع دستی مورد صیانت قرار گیرد. ۴
- ۴ - گزارش نحوه اقدام در خصوص آزادسازی عرصه و حرایم، در بازه‌های زمانی شش ماهه، توسط اداره کل راه و شهرسازی به دبیرخانه شورای عالی منعکس شود. تبصره
- در صورت عدم تحقق اقدامات آزادسازی عرصه وفق برنامه اجرایی، تصمیمات لازم جهت بازنگری طرح توسط شورای عالی اتخاذ خواهد شد. ۵
- ضوابط و مقررات ۵
- ۱ - در راستای اختیارات حاصله از ماده ۱۴ قانون زمین شهری، ضوابط احداث بنا در اراضی زراعی و باغی واقع در محدوده منفصل توس به شرح زیر اصلاح گردد. (بدیهی است این ضوابط، اختصاصی محدوده منفصل شهری توس بوده و با وضع آن، دستورالعمل ماده ۱۴ که برای عموم شهرها مصداق دارد، به شرح زیر تخصیص پیدا می‌کند). الف. اراضی زراعی الف - ۱. نصاب تفکیک برای اراضی زراعی دیم ۲۵ هکتار و برای اراضی زراعی آبی ۷ هکتار تعیین می‌گردد. الف - ۲. احداث بنا در اراضی زراعی ممنوع است. الف - ۳. تبدیل اراضی زراعی به باغی ممنوع است. ب. اراضی باغی ب - ۱. حد نصاب تفکیک در کلیه عرصه‌های باغی واقع در محدوده منفصل شهری توس، یک هکتار تعیین می‌گردد. ب - ۲. احداث بنا در باغات در سطح اشغال ۱۰ % و تراکم ۲۰ %، حداکثر در دو طبقه و حداکثر ارتفاع ۷/۵ متر مجاز خواهد بود. ب - ۳. حداقل اندازه قطعه برای باغات تفکیک شده قبلی، برای استفاده از ضوابط احداث بنا، ۲۰۰۰ مترمربع است. تبصره ۱. با توجه به عدم ضرورت تامین پارکینگ مسقف در این اراضی، زیربنای اختصاص یافته به این فعالیت بند تراکم خواهد بود. تبصره ۲. در صورت استفاده مسکونی، در باغ‌های با مساحت بالای ۲۰۰۰ مترمربع حداقل هر واحد مسکونی، ۱۵۰ مترمربع تعیین می‌شود. ب - ۴. ضوابط استقرار بنا در قطعه، معماری بنا، عناصر ساختمانی و استقرار فعالیت در پهنه باغات با رعایت موارد زیر در تهیه طرح تفصیلی تدقیق شود.
- تعیین عملکردهای مجاز قابل استقرار با تمرکز بر فعالیت‌های گردشگری عمومی
- پرهیز از تفکیک قطعات و تشویق به تجمیع قطعات
- پرهیز از احداث معابر سواره جدید در پهنه باغات و تعریض معابر، تثبیت کلیه معابر پیاده موجود
- پرهیز از ایجاد توده‌ها و مجموعه‌های نفوذناپذیر و تعیین تعداد بلوک‌های ساختمانی
- استقرار توده ساختمانی در محل توده‌های ساختمانی موجود یا محل‌های فاقد درخت ۵
- ۲ - به منظور حفاظت از اراضی کشاورزی و باغات و ممانعت از رویه احداث تراکم مازاد و اخذ جریمه از طریق کمیسیون ماده ۱۰۰، ضمن تاکید بر لزوم برخورد قاطع کمیسیون ماده ۱۰۰ با تخلفات و عدول از ضوابط طرح، هرگونه تغییر کاربری اراضی کشاورزی، افزایش تراکم و سطح اشغال احداث بنا نسبت به ضوابط طرح، مشمول فرایند بررسی مغایرت‌های اساسی خواهد بود. ۶
- جمعیت‌پذیری محدوده و بارگذاری پیشنهادی طرح در افق ۱۴۲۰ بر مبنای گزینه دو و اصلاحات آن (وفق مفاد این مصوبه) بر اساس اعلام نظر وزارت نیرو در مورد میزان دقیق آب قابل تخصیص، تدقیق شود. ۷
- به منظور حفاظت از اراضی کشاورزی، مشوق‌های لازم توسط جهاد کشاورزی و آب منطقه ای به منظور تحقق پیشنهادهای طرح در خصوص تغییر الگوی کشت منطقه و استفاده از گیاهان کم آب بر و مقاوم ارائه شود. ۸
- طرح ویژه تفصیلی محدوده منفصل توس (خارج از محدوده طرح ویژه موضوع مبحث ۴ - ۱) در چارچوب این مصوبه و در تداوم طرح ویژه راهبردی، توسط وزارت راه و شهرسازی با همکاری شهرداری مشهد تهیه شده و به تصویب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران برسد. در اجرای ماده ۴۲ آیین‌نامه نحوه بررسی و تصویب طرح‌های توسعه و عمران، مدارک طرح ویژه محدوده منفصل توس، شامل سند راهبردی، پلان سیاستگذاری، نقشه پهنه مبحثی، شبکه معابر و ضوابط و مقررات، با اعمال اصلاحات به شرح فوق حداکثر طی دو ماه آتی جهت انجام مراحل ابلاغ به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران ارسال گردد. تا زمان ابلاغ اسناد و مدارک طرح، استانداری خراسان رضوی و اداره کل راه و شهرسازی مسئولیت نظارت بر محدوده و جلوگیری از اقدامات منجر به آسیب به اراضی کشاورزی و باغی را بر عهده خواهند داشت. مراتب جهت استحضار و صدور دستور انعکاس و اقدام اعلام می‌شود. معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد