مصوبه طرح جامع شهر ساری
شورای عالی شهرسازی و معماری در جلسه مورخ ۱۳۹۴/۴/۸ پیرو مباحث جلسات مورخ ۱۳۹۳/۱۲/۱۸ و ۱۳۹۳/۱۲/۲۵، طرح جامع شهر ساری را مورد بررسی قرار داد و به شرح زیر اتخاذ تصمیم نمود: کلیات و جمعیت:
۱ -۱ - ضمن تائید محاسبات مشاور در خصوص پیش‌بینی جمعیت طرح جامع، مقرر گردید افق طرح به سال ۱۴۰۵ افزایش یافته و به تبع آن جمعیت افق با نرخ رشد ۹و۱ درصد افزایش یابد و مبنای محاسبات قرار گیرد. در محاسبه جمعیت شهر صرفاً جمعیت پیش‌بینی شده طرح هادی مصوب روستاهای مورد توافق جهت الحاق مدنظر قرار گیرد. ۲ -۱ - جمعیت پایه در همه محاسبات مشاور جمعیت سرشماری رسمی سال ۱۳۹۰ در نظر گرفته شود. ۲
- سند کاربری اراضی ۱ -۲ - کلیه اراضی زراعی - باغی که در شرق شهر به محدوده مصوب قبلی اضافه و به عنوان کاربری‌های شهری پیشنهاد شده‌اند، از محدوده خارج و با حفظ عملکرد زراعی در حریم تثبیت شوند و خط محدوده در این قسمت بر حریم خط فشار قوی انتقال نیرو منطبق گردد و اراضی حدفاصل خط انتقال مذکور و سکونتگاه‌های روستائی ذغال چال و هولا به عنوان اراضی زراعی در محدوده تثبیت و به عنوان اساس طرح در ضوابط و مقررات قید شود. (مطابق نقشه پیوست). ۲ -۲ - کلیه اراضی زراعی و باغی که با همین کاربری به محدوده شهر افزوده شده‌اند، در تمام قسمتهای شهر از محدوده خارج و در حریم تثبیت شوند. آن دسته از اراضی زراعی و باغی داخل بافت که امکان خروج ندارند، به عنوان اساس طرح تثبیت و هرگونه تغییر در آنها مغایرت اساسی محسوب گردد. بدیهی است هرگونه ساخت و ساز و تفکیک اینگونه اراضی تنها با رعایت دستورالعمل ماده ۱۴ قانون زمین شهری و قانون حفظ و گسترش فضای سبز در شهرها (مصوب ۱۳۵۹ و اصلاحیه‌های بعدی آن) امکان‌پذیر می‌باشد. ۳ -۲ - اراضی مجاور انبارهای نفت واقع در شرق، با توجه به زراعی بودن از محدوده شهر خارج و در حریم شهر به عنوان پهنه زراعی تثبیت شود. ۴ -۲ - عناوین کاربریها در سند کاربری اراضی پیشنهادی مطابق عناوین بیست‌گانه مصوب شورای عالی اصلاح و رنگها و جداول متناظر با این عناوین ارائه شود. ۵ -۲ - در اجرای مفاد قانون انتقال پادگانها، بر تملک کامل اراضی پادگان ساری توسط شهرداری و تخصیص و تثبیت آن به عنوان فضای سبز عمومی بدون امکان تغییر کاربری مجدد تاکید می‌گردد. ۶ -
- ۲ - مقرر می‌گردد طرح تفصیلی بافت با ارزش مرکزی شهر با مشارکت اداره کل راه و شهرسازی استان، اداره کل میراث فرهنگی، صنایع دستی و گردشگری و شهرداری ساری با تاکید بر حفظ زندگی و ارزشهای کالبدی محدوده تاریخی مرکز و تعدیل و کاهش تراکم ساختمانی و نحوه اختلاط کاربری به نفع افزایش ضریب سکونت تهیه و پس از بررسی و تائید در کمیته تخصصی شورای عالی (کمیته
- ۳) جهت اجراء ابلاغ گردد. ۳
- شبکه معابر ۱ -۳ - کنارگذر پیشنهادی شمالی شهر با توجه به عبور از اراضی زراعی مرغوب و احتمال تعرض به اراضی مابین آن و محدوده شهر، حذف گردد. ۴
- حریم شهر ۱ -۴ - با توجه به مفاد قانون تعاریف محدوده و حریم شهر و... و به جهت رعایت مرز تقسیمات سیاسی، مرز حریم در شمال، منطبق بر مرز بخش رود پی مورد تائید می‌باشد. هرگونه تغییر در این بند منوط به اصلاح تقسیمات سیاسی خواهد بود. ۲ -۴ - با توجه به ساخت و ساز گسترده و خارج از برنامه در محور خزرآباد، لزوم اتخاذ تدابیر ویژه توسط استانداری مازندران و اداره کل جهاد کشاورزی استان جهت نظارت بر پهنه‌های حدفاصل حریم شهر ساری تا ساحل دریا در این محور مورد تاکید می‌باشد. ۳ -۴ - سند پهنه‌بندی حریم با محوریت پهنه‌های زراعی و باغی و جنگلی و حفاظت، ارائه و نقاط سکونتی مجاز موجود بهمراه عملکردهای مجاز مدنظر طرح به صورت نقطه‌ای و در قالب ضوابط مجاز، مشروط و ممنوع ارائه گردد. ضمن اینکه تخصیص کاربری در حریم صرفاً محدود به فعالیتهای یازده‌گانه مجاز به استقرار در حریم طبق مصوبه تدقیق سرانه‌ها و تعاریف کاربری‌های شهری بوده و غیر آن مجاز نمی‌باشد. ۴ -۴ - موضوع مقابله با سوانح طبیعی و مطالعات پدافند غیرعامل در طرح بررسی و پیشنهادات لازم در این خصوص با ارائه نقشه پدافند غیرعامل به اسناد نهایی طرح افزوده گردد. ۵
- ضوابط و مقررات ضوابط و مقررات طرح در چهارچوب مصوبات شورای عالی و هماهنگ با محورهای تعیین شده در صورتجلسه مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۵ کمیته فنی مجدداً تدوین و ظرف مدت یکماه به دبیرخانه شورای عالی شهرسازی و معماری جهت بررسی نهایی ارائه و پس از تائید، توسط دبیر شورا ابلاغ گردد. اهتمام اداره کل راه و شهرسازی استان در ارسال به موقع ضوابط مورد تاکید و انتظار شورای عالی شهرسازی و معماری می‌باشد. محورهای اصلاحی ضوابط و مقررات طرح مطابق مصوبه مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۵ کمیته فنی به شرح زیر است: ۱
- ۵ - مقیاس ضوابط و مقررات طرح جامع رعایت نگردیده است. (در خیلی از موارد ضوابط در مقیاس تفصیلی ارائه شده است) ۲
- ۵ - پیشنهاد واگذاری اختیار تائید و تغییر کاربریها به کمیته فنی کمیسیون ماده ۵ و یا ایجاد صندوق توسعه و عمران و غیره (به جهت صدور مجوزهای لازم) فاقد وجهه قانونی است و باید از مجموعه ضوابط و مقررات حذف گردد. ۳
- ۵ - پیشنهادات در مورد اراضی زراعی و باغات با قوانین مرتبط در این خصوص مغایرت دارد. لذا می‌بایست ضوابط و مقررات طرح با ملاحظات دو قانون مربوطه در محدوده و حریم شهر ارائه شوند. (دستورالعمل ماده ۱۴ در محدوده شهر و قانون حفظ اراضی زراعی و باغات در حریم شهر) ۴
- ۵ - در بخش اول گزارش به تعاریف غیر متعارف و غیر ضروری پرداخته شده است از جمله تعاریف خاص، که می‌باید از گزارش حذف شوند. ۵
- ۵ - ضوابط مربوط به بلند مرتبه‌سازی می‌باید براساس رابطه منطقی میان فضای باز، سطح اشغال و تعداد طبقات، تراکم ساختمانی حداقل ساخت و حدنصاب تفکیک و با ملاحظات مصوبه بلندمرتبه‌سازی شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ ۱۳۹۳/۱۲/۲۵ - موضوع بخشنامه شماره ۳۰۰ /۷۳۲ مورخ ۱۳۹۴/۱/۱۷ تدوین شوند. ۶
- ۵ - پیشنهاد ظرفیت جمعیت پذیری طرح با توجه به تراکم‌های ساختمانی پیشنهادی ۱۴۴۵۶۹۸ نفر و با فرض تحقق تنها ۳۰% تراکم ساختمانی مسکونی، که فاقد هرگونه منطق کارشناسی و شهرسازی بوده و مغایر با پیش‌بینی‌های جمعیتی طرح در افق آن می‌باشد حذف گردد. لذا لازم است نسبت به تعدیل تراکم ساختمانی پیشنهادی در پهنه‌های کم، متوسط و زیاد و همچنین مختلط و بلندمرتبه‌سازی اقدام شود به نحوی که تناسب بین ظرفیت جمعیت‌پذیری و جمعیت افق طرح منطقی گردد. ۷
- ۵ - در مجلد ضوابط و مقررات می‌بایست به ضوابط حریم شهر پرداخته شود. ۸
- ۵ - مطالعات مالی و تراز فیزیکی - مالی اجرای طرح جامع ارائه گردد. ۹
- ۵ - اساس طرح و آستانه‌های مغایرت‌های اساسی براساس آخرین مصوبه شورای عالی و با توجه به محورهای زیر اصلاح و ارائه شود: ۱-۹- ۵ - تعیین هرگونه تغییر در کاربری مقیاس شهری و فراشهری به عنوان مغایرت اساسی تعیین شود. ۲-۹- ۵ - حذف موارد مربوط به محدوده بافت فرسوده و مصوبات کلان کمیسیون ماده ۵ به عنوان مغایرت اساسی ۳-۹- ۵ - حذف افزایش تا حد ۱۰% برای تغییر مرز حریم ۴-۹- ۵ - حذف کلیه احکامی که مستند به قوانین مصوب می‌باشد و قطعاً مغایرت اساسی یا غیراساسی در خصوص آن وارد نیست. مراتب جهت استحضار، صدور دستور انعکاس و اقدامات لازم اعلام می‌شود. معاون معماری و شهرسازی و دبیر شورای عالی معماری و شهرسازی - پیروز حناچی