مصوبه درباره طرح بلندمرتبه سازی شهر سرخرود
شورای عالی شهرسازی و معماری ایران در جلسه مورخ ۱۴۰۱/۱/۲۲ «طرح بلند مرتبه سازی شهر سرخرود» را با توجه به جلسه مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۴ و بازدید مورخ ۱۴۰۰/۱۰/۸ کمیته تخصصی مقررات، لوایح و سیاست گذاری (کمیته فنی شماره ۴) و با عنایت به لزوم جلوگیری از رشد افقی شهرهای استان‌های شمالی کشور موضوع مصوبه مورخ ۱۳۹۶/۶/۸ هیات محترم وزیران مبنی بر سیاست افزایش تراکم ساختمانی به جای افزایش محدوده شهرها در استان‌های شمالی کشور، پیشگیری از بروز تخلفات و ساخت و ساز‌های غیرمجاز در خارج از محدوده و حریم شهرها و جلوگیری از تخریب اراضی کشاورزی و با توجه به تعیین نقش گردشگری برای شهر سرخرود در طرح جامع به عنوان سند بالادست و در راستای مصوبه ضوابط عام ساختمان‌های بلند مصوب ۱۳۹۹/۷/۲۱شورای عالی و با توجه به مکاتبه شماره ۳۰۸۳/۰۱/۸۶۸ مورخ ۱۴۰۱/۱۱/۱۰ استاندار محترم مازندران مبنی بر تامین خدمات زیربنایی از سوی دستگاه‌های خدمات رسان و موافقت مکتوب سایر دستگاه‌های استان (پس از مکاتبات مراجع نظارتی استان همچون دادستان محترم استان و اداره کل بازرسی)، به عنوان شهر پایلوت مورد بررسی قرار داد و محدوده طرح را به مساحت ۵۵/۷ هکتار و با لحاظ نمودن موارد زیر تصویب نمود و ضمن تاکید بر ضرورت تهیه این پهنه‌ها در کل استان مازندران مقرر گردید در سایر شهرهای استان نیز در صورت نیاز براساس مصوبه مذکور اقدامات لازم صورت پذیرد. ۱
- ضرورت احداث ساختمان‌های بلند و پهنه‌های مناسب آن در شهر سرخرود براساس نقشه پیوست و سقف تراکم ساختمانی مجاز قابل احداث در آنها به شرح جدول ذیل به تصویب رسید. کمیسیون ماده ۵ موظف است ضوابط و مقررات تفصیلی آن را به صورت کامل در کمیسیون بررسی و پس از تصویب به شهرداری ابلاغ نماید. پهنه حداقل عرض معبر حداکثر تعداد طبقات حداکثر سطح اشتغال حداکثر تراکم حداقل مساحت قطعه HR1 ۱۸ متر ۱۲ طبقه ۴۰ درصد ۳۰۰ درصد ۲۰۰۰ HR2 ۲۰ متر ۱۶ طبقه ۳۰ درصد ۳۵۰ درصد ۳۰۰۰ HR3 ۲۴ متر ۳۰ طبقه ۳۰ درصد ۴۰۰ درصد ۷۰۰۰ ۲
- سطح اشغال بنای بلندمرتبه با احتساب کلیه مشوق‌ها (تعریض، بر اضافه، تجمیع و...) و با لحاظ نمودن راه پله و آسانسور نباید در همکف و طبقات از ۴۰ درصد و در زیر زمین از ۵۰ درصد تجاوز نماید و این سطح اشغال بر اساس مساحت ملک پس از تعریض‌های احتمالی محاسبه می‌گردد. همچنین حداقل سی درصد مساحت زمین می‌بایست به فضای سبز ریشه دار اختصاص یابد. ۳
- در تعیین نحوه استقرار بنا، به منظور عدم ایجاد اختلال در گریدور‌های طبیعی جریان هوا، رعایت فاصله مناسب از پلاک‌های مجاور تعیین گردد. ۴
- با توجه به ایجاد تغییر در جمعیت‌پذیری پهنه‌های نهایی طرح بلند مرتبه سازی، میزان خدمات عمومی مورد نیاز در آن پهنه‌ها محاسبه و مکانیزم نحوه تامین آن، (از طریق اعطای زمین خدماتی به شهرداری و یا) تدوین و به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد. ۵
- در فرآیند احداث بناهای بلند مرتبه، پیش از صدور پروانه ساختمانی تا پس از صدور گواهی پایان کار، کلیه مفاد ضوابط عام بلند مرتبه سازی مصوب شورای عالی مورخ ۱۳۹۹/۷/۲۱ لازم الاجرا می‌باشند. ۶
- در ضوابط طرح، تصویب عوارض ناشی از ارزش افزوده حاصل از طرح بلند مرتبه سازی توسط شورای اسلامی شهر مستند به بن ۸ ماده ۴۵ قانون شهرداری‌ها و تعیین محل مجاز جهت هزینه آن، پیش‌بینی گردد. ۷
- اخذ تضمین‌های لازم از سازندگان بناهای بلندمرتبه در زمان صدور پروانه ساختمانی، جهت حصول اطمینان از عدم بروز تخلفات ساختمانی و شهرسازی نظیر سطح اشغال مازاد، تعداد طبقات مازاد و یا تخلف در نحوه استقرار بنا و پسروی‌ها در ضوابط پیش‌بینی گردد. همچنین موکداً در ضوابط متذکر گردد که وقوع تخلفات مذکور، مشمول اعمال تبصره یک ماده صد قانون شهرداری‌ها (قلع بنا) خواهند بود. ۸
- پیش از صدور پروانه ساختمانی، طرح معماری بناهای بلندمرتبه و الگوی حجمی آن می‌بایست پس از تایید کمیته سیما و منظر شهری استان به تصویب کمیسیون ماده پنج برسد. ۹
- به منظور گسترش اجرای فضای سبز عمودی به صورت بام سبز و یا فضای سبز طبقاتی، در ضوابط طرح اخذ تضمین‌های لازم از سازندگان بناهای بلند مرتبه در زمان صدور پروانه ساختمانی، در خصوص تعهد اجرای فضای سبز در سطوح بام و تراس‌ها، به مساحت حداقل ۵ درصد از زیر بنای کل، لحاظ گردد. ۱۰
- پیش از تصویب طرح، اخذ موافقت مکتوب از دستگاه‌های خدمات‌رسان آب، برق و گاز جهت اطمینان از ظرفیت شبکه و امکان واگذاری انشعاب الزامیست. همچنین نحوه دفع فاضلاب می‌بایست در طرح پیش‌بینی گردد. ۱۱
- پیش از صدور پروان ساختمانی بناهای بلندمرتبه و همچنین گواهی پایانکار، اخذ تاییدیه از اداره کل حفاظت محیط زیست استان در خصوص رفع بهداشتی فاضلاب و نیز مدیریت پسماند الزامیست. ۱۲
- رعایت حریم ۶۰ متر دریا براساس استعلام از شرکت آب منطقه ای استان با تاکید بر آزادسازی حریم دریا الزامیست. ۱۳
- در پهنه‌های مصوب، شهرداری می‌بایست براساس ضوابط و مقررات طرح عمل نموده و امکان طرح هیچ گونه درخواستی اعم از افزایش سطح اشغال، افزایش تراکم، کاهش سرانه فضای باز، عدم تامین پارکینگ و... مجدداً در کمیسیون ماده پنج ممنوع می‌باشد. ۱۴
- رعایت الزامات کلیه مباحث مقررات ملی ساختمان به ویژه مبحث سوم «حفاظت ساختمان‌ها در مقابل حریق» الزامی بوده و می‌بایست توسط مشاور به صورت شفاف در مطالعات لحاظ گردد. ۱۵
- استانداری و اداره کل راه و شهرسازی استان مسئول حسن اجرای ضوابط و مقررات در پهنه‌های بلندمرتبه سازی و ناظر بر عملکرد شهرداری‌های استان بوده و می‌بایست با همکاری سایر سازمان‌ها و ادارات مربوطه در همه مراحل از صدور پروانه تا پایان کار نظارت نماید. ۱۶
- طرح بلندمرتبه سازی شهر سرخرود به عنوان طرح پایلوت در استان اجرای خواهد گردید و ارائه طرح‌های بلندمرتبه سازی در سایر شهرهای استان مستلزم مطالعات یکپارچه در استان و مشخص نمودن شهرهایی است که براساس سند توسعه استان و همچنین ملاحظات زیست محیطی، جمعیتی و نیازمند ساخت ساختمان‌های بلندمرتبه می‌باشند. مطالعات مربوط به مشخص کردن پهنه‌های بلندمرتبه و ضوابط ساخت و ساز در سایر شهرها براساس ضوابط عام ساختمان‌های بلند مصوب ۱۳۹۹/۷/۲۱ شورای عالی خواهد بود. همچنین شورای عالی شهرسازی و معماری ایران با عنایت به مصوبه مورخ ۱۳۹۴/۱۲/۳ خود در خصوص تصویب طرح جامع شهر سرخرود و خارج نمودن مجموعه مسکونی خانه دریا از آن و همچنین مصوبه مورخ ۱۳۸۵/۱۲/۲۶ شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان مازندران در ارتباط با طرح مجموعه مسکونی خانه دریا و با توجه به ماده ۱۴ مصوبه شورای عالی پیرامون بازنگری دستورالعمل ترویج شهرک سازی، مجموعه مسکونی خانه دریا را به عنوان شهرک مسکونی، مصوب نمود و مقرر گردید طرح مصوب شورای برنامه‌ریزی و توسعه استان پس از تصویب کمیته فنی شورای عالی به عنوان طرح مصوب شهرک ملاک عمل قرار گرفته و به ستاد شهرک سازی ارسال گردد. معاون شهرسازی و معماری و دبیر شورای عالی شهرسازی و معماری ایران - فرزانه صادق مالواجرد