تصویب‌نامه تعیین طرح جامع منطقه آزاد انزلی
هیات وزیران در جلسه ۱۳۹۶/۱/۹ به پیشنهاد دبیرخانه شورای عالی مناطق آزاد تجاری - صنعتی و ویژه اقتصادی و به استناد ماده (۲۴) قانون چگونگی اداره مناطق آزاد تجاری - صنعتی جمهوری اسلامی ایران - مصوب ۱۳۷۲ - تصویب کرد: طرح جامع منطقه آزاد تجاری - صنعتی انزلی و نقشه‌ها و ضوابط فنی آن به شرح پیوست که تایید شده به مهر دفتر هیات دولت است، تعیین می‌شود. معاون اول رئیس جمهور - اسحاق جهانگیری طرح راهبردی و جامع منطقه آزاد تجاری - صنعتی انزلی چکیده سند ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی مقدمه ضوابط و مقررات طرح جامع منطقه آزاد انزلی، مهم ترین سند منطقه، برای تحقق چشم انداز، اهداف و راهبردهای بلندمدت و سیاست‌های طراحی توسعه و عمران در زمینه هدایت و کنترل نحوه استفاده از اراضی، تحولات کالبدی و نحوه ساخت وساز در محدوده منطقه آزاد با اتکاء به شیوه پهنه بندی در مقیاس ۱۰۰۰۰:۱، محسوب میگردد که در هر یک از پهنه‌ها با توجه به عوامل مختلف کالبدی (شامل میزان تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات)، جمعیت پذیری (رابطه تراکم و تعداد واحدهای مسکونی) و عملکردی (مانند کاربری‌ها و کارکرد یا فعالیت‌های مجاز و مشروط) به توصیف، تشریح و تجویز الزامات طراحی و اجرا می‌پردازد. هدف از ارائه این سند هدایت مطلوب و اطمینان از اجرای مناسب سیاست‌ها و راهبردهای طرح جامع است که به صورت ضوابط و مقررات ساخت و ساز به شرح این سند ارائه می‌شود. «سند هدایت و کنترل تحولات کالبدی منطقه آزاد انزلی»، بر اساس ویژگی‌ها و شرایط هر پهنه عملکردی تهیه و تنظیم شده و نحوه ساخت و ساز در هر پهنه و نیازهای اصلی در زمان صدور مجوز ساختمانی برای کلیه بناها را در نظام سلسله مراتبی پهنه بندی، مشخص می‌سازد. مطالعات راهبردی و طرح جامع منطقه آزاد تجاری - صنعتی انزلی در دی ماه سال ۱۳۹۲ به تصویب نهایی رسید و چکیده ضوابط و مقررات ساختمانی و شهرسازی به همراه نقشه طرح جامع مصوب در این سند ارائه شده است. ۱
- ضوابط و مقررات عام در طرح جامع منطقه آزاد انزلی ضوابط و مقررات ساخت و ساز طرح جامع منطقه آزاد انزلی، مجموعه ای است مرکب از ضوابط عمومی یا عام که به ارائه الزامات کلی طرح در زمینه‌های مختلف کالبدی اختصاص می‌یابد، و ضوابط و مقررات خاص زیرپهنه‌ها که به تعیین نحوه ساخت و ساز در هر یک از زیرپهنه‌ها می‌پردازد، علاوه بر جداول این سند، که حاوی طبقه بندی پهنه‌های استفاده از اراضی به تفکیک کدهای دو رقمی و سه رقمی همراه با مشخصات کلی آنها و چکیده ضوابط ساخت و ساز به تفکیک زیرپهنه هاست، ضوابط عام و خاص در پهنه‌ها ابزار نوشتاری هدایت و کنترل ساخت و ساز و تحولات کالبدی در منطقه آزاد انزلی را تشکیل می‌دهند. ۱
- ۱ - تراکم ساختمانی مجاز ● تراکم ساختمانی مجاز» حداکثر حجم ساخت و ساز تا سقف تراکم‌های تعیین شده در این سند است که به شرح جداول، از ۵۰ درصد تا ۲۵۰ درصد، در زیرپهنه‌های مسکونی متناسب با مساحت قطعه است، که به تفکیک هر زیرپهنه طبق نقشه‌های پهنه بندی این طرح و بر اساس جداول شماره ۲، ۳ و ۴ این سند تعیین گردیده است. ● هرگونه افزایش و یا اعطای تراکم بیش از حد مجاز تعیین شده در تمامی پهنه‌ها، مجاز نمی‌باشد. حداکثر تراکم ساختمانی مجاز در زیرپهنه پارکهای مجهز شهری ۵ درصد تعیین میگردد. در پهنه‌های کار و فعالیت حد مجاز تراکم ساختمانی توسط سطح اشغال، تعداد طبقات مجاز و سایر ضوابط کنترل ساخت به ویژه ضوابط مربوط به احداث ساختمان‌های ۶ طبقه و بیشتر مصوب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران تعیین میگردد. بر اساس سیاست‌های طراحی طرح جامع ضابطه تراکم ساختمانی به طور مشخص و به تفکیک موقعیت پلاک در طرحهای موضعی تعیین خواهد شد. ۱
- ۲ - شبکه معابر و دسترسی ● حداقل عرض معابر دسترسی در اجرای طرح جامع منطقه آزاد انزلی، در کل سطح منطقه و در تمامی پهنه‌ها، ۸ متر خواهد بود. ● در طراحی و اجرای شبکه معابر به ویژه در پهنه‌های مستعد منطقه و فضاهای عمومی با تاکید بر بافت‌های با ارزش طبیعی، ایجاد تسهیلات و پیش بینی‌های لازم برای گسترش و توسعه حرکت پیاده و دوچرخه و دسترسی آسان برای معلولین جسمی و حرکتی الزامی است. ● هر گونه دسترسی سواره و پیاده به کلیه ساختمان‌ها به ویژه ساختمان‌های بلندمرتبه، واقع در مجاورت بزرگراه‌ها صرفاً از طریق معابر جانبی و یا کنارگذر (کندرو) ها مجاز می‌باشد. در مواقع مغایر بایستی با تجمیع پلاک‌ها توسط مالکین برای رسیدن به کنارگذر کندرو، یا تملک اینگونه املاک از سوی سازمان و تخصیص به کنارگذر یا فضای سبز حاشیه بزرگراه اقدام گردد. ● تهیه راهنمای طراحی شهری در معابر اصلاحی و تعریضی توسط سازمان منطقه آزاد الزامی است. ● ایجاد دسترسی به قطعات و ساختمان‌های مسکونی، که از معابر دسترسی و در صورت عدم امکان از معابر جمع و پخش کننده امکان پذیر باشد، از سایر معابر اصلی ممنوع است. ● در کلیه معابر جدیدالاحداث باید فضای کافی و مناسبی جهت تردد پیاده، سواره و دوچرخه و نیز پیش‌بینی فضای سبز حاشیه، آب رو و جدول مطابق با ضوابط تعیین شده تخصیص داده شود. ● تا زمان تهیه و تصویب سند طرح تفصیلی یکپارچه سکونتگاه‌های روستایی در معابر احداثی، استعلام از «کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد انزلی» الزامی است. ۱
- ۳- سطح باز، سطح اشغال بنا و مکان استقرار آن در قطعه (توده گذاری) ● حداکثر سطح اشغال تعیین شده در این سند، در کلیه زیرپهنه‌های استفاده از اراضی و در تمامی قطعات، شامل کل زیربنای مفید و غیرمفید (مشاعات) در هر طبقه می‌باشد که در زیرپهنه‌های مختلف بر اساس جداول ۲،۳ و ۴ تعیین شده است. تبصره ۱): هر گونه افزایشی در سطح اشغال کلیه پهنه‌ها، تحت هر عنوان و به هر شکل، بیش از میزان تعیین شده در جدول، ممنوع است. ● در کلیه پهنه‌ها، تخصیص حداقل ۵۰ درصد از سطح باز قطعه (پس از کسر مساحت رامپ) به فضای سبز، الزامی است. ایجاد رامپ در حیاط پلاک‌های جنوبی ممنوع است. ● در تمامی طرحهای موضعی تعریف شده در طرح جامع لازم است به منظور ایجاد تداوم و پیوستگی کالبدی و بصری و تعادل در دو طرف طول معابر شریانی درجه دو و بیشتر، واقع در پهنه‌های فعالیت و سکونت (با طراحی شهری موردی که به تصویب کمیسیون ماده ۵ منطقه آزاد خواهد رسید)، توده گذاری در قطعات همجوار معبر باید به نحوی صورت گیرد تا، جبهه‌های شمالی و جنوبی و یا شرقی و غربی بر خیابان با احجام متعادل و هماهنگ و عقب نشینی‌های یکسان، شکل گیرد. ● میزان سطح اشغال در طبقات همکف و بالای آن در ساختمان پارکینگ‌های عمومی منطقه، حداکثر تا ۸۰ درصد مجاز خواهد بود. ● سطح اشغال زمین در زیرپهنه‌های سکونت عام حداکثر تا ۵۰ درصد تعیین میگردد. ● رعایت حداکثر سطح اشغال تعیین شده درصد در طبقات مسکونی ضروری است. ● محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک‌های واقع در زیرپهنه‌های سکونت، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت سطح اشغال و طبقات مجاز، حداکثر در سطح ۵۰ درصد مساحت قطعه با پیشروی از شمال (در طول قطعه)، مجاز می‌باشد. ● تراکم‌های ساختمانی تعیین شده ناخالص بوده و بابت مشاعات و زیربنای مشترک قابل افزایش نمی‌باشد. ● نماهای اصلی بنا باید همراه نماهای ساختمان‌های مجاور ترسیم شده و با آنها هماهنگ شوند. ۱
- ۴- تفکیک و تجمیع قطعات (پلاک‌ها) ● تفکیک املاک و اراضی در پهنه مسکونی عام منطقه آزاد انزلی با متراژ کمتر از ۱۰۰۰ مترمربع، بعد از رعایت برهای اصلاحی ممنوع است. ● هر گونه تفکیک زمین در اراضی واقع در پهنه‌های کار و فعالیت ممنوع است. هرگونه ساخت و ساز در این پهنه‌ها می‌بایست بر اساس طرحهای موضعی که به تصویب کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد رسیده باشد صورت پذیرد. تبصره: حداقل عرض قطعات مسکونی پس از تفکیک و بعد از رعایت برهای اصلاحی، ۱۰ متر و حداقل طول (یا عمق) ۱۵ متر، به طوریکه مساحت قطعات تفکیکی از ۲۰۰ مترمربع کمتر نباشد، تعیین میگردد. ● تفکیک کلیه اراضی بزرگ (بیش از یک هکتار) درتمامی پهنه‌های منطقه آزاد تحت مالکیت اشخاص حقیقی و حقوقی، از جمله آن‌هایی که تحت مالکیت یا در اختیار دستگاه‌های دولتی، عمومی و یا نیروهای نظامی و انتظامی است، صرفاً با تهیه طرحهای موضعی و تصویب آنها در کمیسیون ماده (۵) منطقه آزاد انزلی و براساس کارکردها و کاربری‌های پیش‌بینی شده برای پهنه‌های استفاده از اراضی در طرح جامع، مجاز است. ۱
- ۵ - پارکینگ ● تامین و احداث تمامی پارکینگ مورد نیاز طبق ضوابط تعیین شده در پروانه‌های ساختمانی هر یک از کاربری‌ها، برای تمامی ساختمان‌ها و در همه پهنه‌ها (به ویژه به ازای هر واحد مسکونی حداقل یک واحد پارکینگ) الزامی است و صدور هر گونه عدم خلاف یا گواهی پایان کار، منوط به تامین پارکینگ‌های مورد نیاز مذکور در همان ساختمان و یا در پارکینگ‌های مشاعی (پارکینگ‌های عمومی) در فاصله حداکثر ۲۵۰ متر خواهد بود. تبصره ۱): در ساختمان‌های بلندمرتبه که دارای کاربری مختلط با واحدهای مسکونی می‌باشند، تفکیک پارکینگ‌های بخش مسکونی از دیگر بخش‌ها ضروری است. تبصره ۲): تعداد پارکینگ‌های مورد نیاز ساختمان‌ها و مجتمع‌هایی که از کاربری‌های مختلف برخوردارند، بایستی برابر مجموع تعداد حداقل پارکینگ‌های تعیین شده برای هر یک از کاربری‌ها، طبق ضوابط، محاسبه و تامین شود. تبصره ۳): کلیه ادارات، ارگان‌ها، سازمان‌ها، نهادها، موسسات و شرکت‌های دولتی و غیردولتی، بیمارستان‌ها، فروشگاه‌های بزرگ و ساختمان‌های با عملکردهای گوناگون که مراجعین زیادی دارند، در زمان احداث و یا تجدید بنا و یا ساماندهی فضاهای خود، ملزم به تامین پارکینگ مورد نیاز مراجعین براساس ساعات و روزهای اوج مراجعات، علاوه بر نیاز خود طبق ضوابط مربوطه، و حداکثر در یک برنامه پنج ساله در همان ساختمان و یا در پارکینگ‌های عمومی اطراف، تا شعاع ۲۵۰ متر می‌باشند. تبصره ۴): تامین پارکینگ به صورت سرپوشیده و باز با رعایت ضابطه سطح اشغال بلامانع است. در صورت تامین پارکینگ در فضای باز، تخصیص حداقل ۶۰ درصد از فضای باز پلاک به فضای سبز الزامی است. ● در محلات، بافت‌ها و یا عرصه‌هایی که به هر علت، امکان تامین پارکینگ در ساختمان‌های مسکونی موجود و احداثی وجود ندارد، و چگونگی آن به تصویب کمیسیون ماده (۵) منطقه خواهد رسید، سازمان منطقه آزاد انزلی موظف است، ترتیبی اتخاذ نماید تا در کنار عرصه‌های مذکور و در فاصله‌هایی تا شعاع ۲۵۰ متر، پارکینگ‌های عمومی و ترجیحاً به صورت مشاعی و با حق انتقال و واگذاری به اشخاص جهت پلاک‌هایی که طبق ضوابط قابلیت تامین پارکینگ ندارند، با مشارکت بخش خصوصی و مصرف کنندگان محلی ایجاد و احداث گردد. جهت تامین پارکینگ مورد نیاز هر کاربری، جدول شماره ۱ باید ملاک عمل قرار گیرد: جدول ۱ - میزان پارکینگ مورد نیاز انواع کاربری در طرح جامع منطقه آزاد انزلی نوع کاربری میزان کاربری تعداد پارکینگ مورد نیاز مسکونی واحد مسکونی کمتر از ۲۰۰ مترمربع ۱ واحد واحد مسکونی بیش از ۲۰۰ مترمربع ۵ /۱ واحد تجاری به ازای هر واحد تجاری یا ۳۰ مترمربع زیربنا (هر کدام بیشتر باشد) ۱ واحد آموزشی به ازای هر ۲ نفر کادر آموزشی یا ۱۰۰ مترمربع زیربنا (هرکدام بیشتر باشد) ۱ واحد فرهنگی به ازای هر ۱۰۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد مذهبی به ازای هر ۵۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد پذیرایی و گردشگری به ازای هر ۱۰۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد درمانی - بهداشتی به ازای هر ۱۵۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد اداری، نظامی به ازای هر ۱۰۰ مترمربع زیربنا ۵ /۱ واحد فضای سبز به ازای هر ۲۵۰ متر مربع پارک محله ای و یا ۵۰۰ متر مربع پارک شهری ۱ واحد صنعتی و انبارداری به ازای هر ۲۰۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد خدماتی به ازای هر ۱۵۰ مترمربع زیربنا ۱ واحد تفریحی به ازای هر ۷۵ مترمربع زیربنا ۱ واحد ماخذ: مهندسین مشاور عرصه ● تامین محل پارکینگ فقط برای یک واحد مسکونی در حیاط (فضای غیر سرپوشیده) مجاز بوده و بیش از آن باید در پیلوتی پیش‌بینی شود. ● احداث پیلوتی جهت پارکینگ الزامی است. √ ارتفاع مفید پیلوتی ۲۵۰ سانتی متر است. √ احداث پیلوتی برای بناهای تجاری در بدنه خیابانها مجاز نمی‌باشد. پارکینگ این واحدها می‌بایست پشت بر فعال (جبهه پشت ساختمان) و یا در طبقات تامین گردد. ● در مجموعه‌های تجاری مانند مراکز خرید، پاساژها یا بازارچه‌ها، باید به ازای هر ۵۰ مترمربع زیربنای تجاری، یک پارکینگ و به ازای هر ۷۵ مترمربع زیربنای مختلط نیز یک پارکینگ پیش‌بینی شود. سطح مربوطه در محوطه همکف، طبقات و جبهه پشت ساختمان قابل تامین است. ● تامین حداقل یک واحد پارکینگ به ازای هر واحد تجاری منفرد با مساحت ۳۰ مترمربعی الزامی است. ۱
- ۶- سایر ضوابط و مقررات عمومی ساخت و ساز ● نماسازی کلیه سطوح نمایان ساختمان‌ها (در تمامی جبهه‌های ساختمان) اعم از ساخته شده و یا ساخت و سازهای جدید الزامی است. ● احداث واحدهای مسکونی با مساحت زیربنای مفید کمتر از ۷۵ مترمربع مجاز نخواهد بود. ۱
- ۷- ضوابط عام ساخت و ساز بر روی اراضی سبز موارد استفاده از زمین در پارکها به شرح زیر تعیین میگردد: ● در محل‌هایی که به صورت کاربری فضای سبز در نقشه کاربری اراضی مشخص شده‌اند، استفاده از اراضی به عنوان پارک، فضای سبز عمومی به همراه خدمات وابسته مربوط، کاربری ورزشی و استقرار کارکردهای خدماتی نظیر فرهنگی، مذهبی، تاسیسات و تجهیزات شهری، پذیرایی و تفریحی مشروط به رعایت موارد زیر مجاز می‌باشد: √ رعایت حداکثر ۵ درصد سطح به عنوان سطح مجاز احداث و قابل بارگذاری برای احداث ساختمان و تاسیسات √ رعایت حداکثر ۱۵ درصد سطح جهت کاربری ورزشی در فضای باز ضوابط احداث ساختمان در کاربری فضای سبز به صورت زیر تعیین میگردد: ● فقط احداث کارکردهای فهرست زیر در کاربری پارکها و فضای سبز مجاز می‌باشد. √ مکان‌های فرهنگی و اجتماعی، کتابخانه و کتاب فروشی، موزه، نمایشگاه موقت، اغذیه و چای خانه و مشابه در حد نیاز، گل خانه، ساختمان اداری و نگهبانی پارک، مسجد، سرویس‌های بهداشتی، ساختمان تاسیسات و تجهیزات فنی، فضاهای تفریحی کودکان، فضاهای ورزشی، تئاتر و سینمای کودکان و آتلیه‌های هنری. ● حداکثر ضریب اشغال ۵ درصد سطح زمین با تراکم ساختمانی ۵ درصد می‌باشد. ● دسترسی ساختمان‌هایی که داخل پارکها و فضای سبز ساخته می‌شوند، به صورت مستقیم و بلافاصله به معابر پیرامون پارک مجاز نمی‌باشد. مگر به عنوان دسترسی فرعی به خیابان‌های درجه سه و دسترسی. ● علاوه براینکه پارکینگ‌های پیرامون پارکها به استفاده کنندگان از آنها اختصاص دارد، تامین حداقل فضای سبز پارکینگ اضافی، در اراضی پارک به ازای هر ۵۰۰ مترمربع یک پارکینگ لازم می‌باشند. ● احداث دیوار و حصار به دور اراضی پارکها و فضای سبز عمومی ممنوع است. ۱
- ۸ - خدمات عمومی منطقه ● رعایت ضوابط ساخت و ساز خاص دستگاه‌های ذیربط در احداث فضاهای خدمات عمومی، شامل فضاهای آموزشی، بهداشتی - درمانی، فرهنگی، مذهبی و پارکینگ‌های عمومی، الزامی می‌باشد. ۲
- ضوابط و مقررات ساخت و ساز در پهنه‌های عملکردی منطقه آزاد انزلی ۲
- ۱- ضوابط ساخت و ساز در پهنه سکونت ۲
- ۱- ۱- ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه سکونت (شامل میزان تراکم، سطح اشغال، تعداد طبقات مجاز ساختمانی و حد نصاب قطعات) در جدول شماره (۲) این سند ارائه شده و لازم الاجرا است. ۲
- ۱- ۲- علاوه بر پهنه مسکونی عام، پهنه مسکونی ویژه به دلیل ارزش‌های طبیعی و موقعیت ویژه ساحلی و همجواری با جنگل فتاتو، از شرایط خاصی برای ساخت و ساز برخوردار بوده و تابع ضوابط و مقررات ویژه ای است. این ضوابط ویژه برای پهنه R22 به صورت مجزا تعریف شده و نحوه تفکیک، تراکم، سطح اشغال و تعداد طبقات در آن در جدول شماره ۲ تعیین گردیده است. ۲
- ۱- ۳- تعداد طبقات (با الزام به احداث پیلوت به عنوان پارکینگ) در این پهنه هماهنگ با تراکم ساختمانی مجاز و سطح اشغال معین، در زیرپهنه‌های مسکونی عام از ۲ تا ۴ طبقه و در پهنه‌های مسکونی ویژه از ۶ تا ۸ طبقه متفاوت بوده که جزئیات آن در جدول شماره (۲) این سند مشخص شده است. ۲
- ۱- ۴- سطح کل اشغال زمین در کلیه قطعات (اعم از زیربنای مفید و غیرمفید) در زیرپهنه‌های مسکونی عام، حداکثر تا ۵۰ درصد و در زیرپهنه‌های مسکونی ویژه حداکثر تا ۴۰ درصد تعیین گردیده است. ۲
- ۱- ۵ - حداکثر تعداد واحد مسکونی مجاز به احداث در هر قطعه (پلاک) به تفکیک زیرپهنه‌های مسکونی عام یا ویژه با درج در پروانه‌های ساخت هنگام صدور دستور نقشه، که با استفاده از عدد حداکثر تعداد واحد مسکونی تعیین شده و با رعایت شروط ذیل محدودیت ندارد:
- حداقل مساحت خالص زیربنای هر واحد مسکونی از ۷۵ مترمربع کمتر نشود.
- حداقل سطح فضای باز در ازای هر واحد مسکونی به میزان ۴۰ مترمربع تعیین میگردد.
- رعایت تعداد پارکینگ مورد نیاز هر واحد مسکونی به میزان یک واحد برای واحدهای کمتر از ۲۰۰ مترمربع و یک و نیم واحد برای واحدهای بیشتر از ۲۰۰ مترمربع الزامی است.
- حد تراکم ساختمانی و سطح اشغال مجاز رعایت گردد.
- تاسیسات مورد نیاز ساختمان به ویژه آب و فاضلاب، برق و گاز به لحاظ قانونی و ضوابط دستگاه‌های بخشی مانعی نداشته باشند.
- ضوابط نحوه دسترسی به ساختمان رعایت شود. ۲
- ۱- ۶- محل استقرار ساختمان (توده گذاری) در تمامی پلاک‌های واقع در این پهنه (سکونت)، ضمن رعایت حقوق همسایگی و رعایت حداکثر تراکم ساختمانی، سطح اشغال و تعداد طبقات مجاز، بر اساس اندازه قطعات به صورت الگوهای زیر تعیین می‌شود. در تمامی زیرپهنه‌های سکونت، تعداد طبقات مسکونی مجاز (تعیین شده در جدول شماره ۲)، از مجموع طبقات مسکونی و پیلوت (جهت پارکینگ) محاسبه می‌شود. ۲
- ۱- ۷- حداقل تفکیک قطعات مسکونی در پهنه مسکونی عام با تراکم کم ۲۰۰ مترمربع تعیین گردیده است. ضابطه تفکیکی ۱۸۰ مترمربع صرفاً برای قطعات مسکونی واقع در بافت موجود در بین قطعات ساخته شده تدوین شده است. صدور مجوز ساخت برای این قطعات با تایید کارگروه شهرسازی و معماری سازمان مجاز خواهد بود. تصویر۱ - الگوهای مسکن در حوزه ماخذ: مهندسین مشاور عرصه ۲
- ۱- ۸ - در پهنه‌های مسکونی تراکم پایه مالی به میزان ۱۰۰ درصد، سطح اشغال ۵۰ درصد و تعداد طبقات برابر با ۲ طبقه روی پیلوت تعیین میگردد. حد تفکیکی قطعات در تراکم پایه مالی ۲۰۰ متر مربع است. تبصره: صدور هرگونه مجوز، پایان کار ساختمانی و دریافت پذیره‌ها و عوارض ساخت و ساز توسط سازمان بر اساس تراکم پایه مالی تعیین میگردد. ۲
- ۱- ۹- تامین پارکینگ مورد نیاز در هر قطعه (پلاک)، جهت کلیه واحدهای مسکونی (حداقل معادل یک واحد پارکینگ به ازای یک واحد مسکونی)، در پهنه سکونت در پیلوت الزامی است. تبصره ۱: توسعه رامپ دسترسی پارکینگ به خارج از مرز قطعات (پلاک‌ها) بعد از رعایت برهای اصلاحی و در فضای عمومی همجوار (فضای پیاده رو)، مطلقاً ممنوع است. تبصره ۲: پیش‌بینی راه‌های ورودی مجزا جهت دسترسی به فضای پارکینگ (رامپ) و ورودی پیاده به ساختمان الزامی است. تبصره ۳: تامین آسانسور و دسترسی پذیری از فضاهای ورودی کلیه ساختمان‌ها جهت ناتوانان جسمی و حرکتی، مطابق ضوابط و مقررات ملی ساختمان، الزامی است. تبصره ۴: برای قطعات واقع در نبش معابر نمای اصلی ملزم به تبعیت از نمای خیابان است. تبصره ۵: صدور پایان کار ساختمان منوط به تکمیل نماسازی ساختمان در چهار جهت است. تبصره ۶: به کارگیری هرگونه ایزولاسیون، عایق کاری، گالوانیزه، ایزوگام، قیراندود و این قبیل پوشش‌های نامانوس با سیمای شهری در نمای بیرون ساختمانی ممنوع است و عایق کاری جبهه‌های باران گیر ساختمان صرفا از داخل بنا مجاز است. تبصره ۷: بهتر است در پوشش سقف ساختان‌ها از مصالح بومی سفال استفاده و از بکارگیری پوشش‌های فلزی خودداری شود. ۲
- ۱- ۱۰- رعایت حداکثر ارتفاع مفید ساختمان در پهنه‌های مسکونی برای پیلوت ۵۰ /۲ متر الزامی است. ۲
- ۱- ۱۱- حداقل ارتفاع مفید طبقات مسکونی در پهنه‌های مسکونی عام و ویژه ۸۰ /۲ متر تعیین میگردد. ۲
- ۱- ۱۲- تا زمان تهیه و تصویب طرح تفصیلی یکپارچه سکونت گاه‌های روستایی ساخت و صدور پروانه احداث واحدهای خدماتی شامل: تجاری، آموزشی (دبستان، راهنمایی، دبیرستان)، مسجد، کتابخانه، مرکز خدمات درمانی و مهمانسرا بر اساس ضوابط طرحهای هادی روستایی مصوب و تائید در کارگروه معماری و شهرسازی سازمان منطقه آزاد انزلی (کمیسیون ماده پنج) الزامی است. تبصره: پس از تهیه و تصویب طرح تفصیلی یکپارچه سکونت گاه‌های روستایی صدور هر گونه پروانه ساخت و احداث واحدهای مسکونی و خدماتی بر اساس این طرح ملاک عمل خواهد بود و بکارگیری ضوابط طرح هادی روستایی مجاز نخواهد بود. ۲
- ۱- ۱۳- صدور هر گونه پروانه ساخت و ساز و تفکیک اراضی در پهنه‌های مسکونی عام و ویژه ملزم به رعایت حرائم جنگل، دریا، رودخانه‌ها، تالاب انزلی و لب آب، جاده‌های اصلی و فرعی، شبکه‌های تاسیسات شهری، صنایع و انبارهاست. ۲
- ۱- ۱۴- ورودی ساختمان‌های مسکونی و خدمات محله ای در پهنه‌های مسکونی صرفاً از خیابان‌های جمع و پخش کننده و کمتر از آن مجاز است. ۲
- ۱- ۱۵- بخشی غربی محدوده مسکونی ویژه حد فاصل شرق CBD، غرب پارک رودخانه ای و شمال محور زیباکنار با کاربری توامان گردشگری و مسکونی تعیین میگردد که می‌بایست در طرح موضعی محدوده مذکور مورد توجه قرار گیرد. تعیین میزان هر کاربری می‌بایست در طرح موضعی تعیین و به تائید کارگروه معماری و شهرسازی سازمان منطقه آزاد انزلی (کمیسیون ماده پنج) برسد. ۲
- ۱- ۱۶- تا زمان تصویب طرح تفصیلی مبنای صدور مجوز ساخت و ساز مسکونی، طرحهای هادی روستایی مصوب به عنوان پهنه مسکونی خواهد بود. تبصره ۱: ماده فوق پهنه‌های صنعتی، پس کرانه بندر، CBD و همچنین پلاک‌های واقع در شبکه راه‌های پیشنهادی و حرایم قانونی شبکه‌های ارتباطی، تاسیساتی و زیست محیطی واقع در محدوده منطقه آزاد تجاری - صنعتی انزلی را در بر نمی‌گیرد و مشمول آن نیست. تبصره ۲: در خصوص سایر پهنه‌های عملکردی و مسکونی جدید مبنای عمل تا زمان تهیه طرح آماده سازی و تصویب آن در مراجع مربوطه وجود سند مالکیت شش دانگ رسمی با کاربری مسکونی خواهد بود. جدول۲ - ضوابط ساخت و ساز در پهنه مسکونی پهنه کلان کد پهنه اصلی کد یک رقمی زیرپهنه اصلی کد دو رقمی مشخصات کلی زیرپهنه‌ها حد نصاب تفکیکی قطعات (m2) حداکثر تراکم ساختمانی مجاز (درصد) حداکثر اشتغال (درصد) حداکثر طبقات کد سه رقمی مسکونی (۱) R مسکونی عام R1 مسکونی با تراکم کم R11 مسکونی ۱طبقه ۱۹۹ - ۱۸۰ ۵۰ ۵۰ ۲ R111 مسکونی ۲طبقه ۲۹۹ - ۲۰۰ ۱۰۰ ۵۰ ۳ R112 مسکونی با تراکم متوسط R12 مسکونی ۳طبقه ۳۹۹ - ۳۰۰ ۱۵۰ ۵۰ ۴ R121 مسکونی ۴طبقه ۴۹۹ - ۴۰۰ ۱۸۰ ۴۵ ۵ R122 مسکونی ویژه R2 مسکونی با تراکم زیاد R22 مسکونی ۶طبقه ۹۹۹ - ۵۰۰ ۲۰۰ ۴۰ ۷ R221 مسکونی ۸طبقه ۲۰۰۰ - ۱۰۰۰ ۲۵۰ ۳۵ ۹ R222 (۱)- ضوابط عمومی ساخت و ساز پهنه مسکونی صرفاً پس از تهیه و تصویب طرح تفصیلی یکپارچه سکونتگاه‌های روستایی قابل اجرا می‌باشد. این ضوابط و مقررات جهت اعمال راهبردها و سیاست‌های طراحی طرح جامع در پروژه‌های موضعی و موضوعی پیشنهادی تعیین گردیده است. استفاده از این ضوابط منوط به تایید در کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد است ماخذ: مهندسین مشاور عرصه ۲
- ۲- ضوابط ساخت و ساز در پهنه کار و فعالیت (S) ۲
- ۲- ۱- ویژگی‌های کالبدی و نحوه ساخت و ساز در پهنه کار و فعالیت در جدول شماره ۳ این سند ارائه شده و لازم الاجرا است. تبصره: در پهنه‌های کار و فعالیت (S) رعایت حداقل و حداکثر تعداد طبقات بر اساس جدول شماره دو الزامی است. ۲
- ۲- ۲- پیش از تهیه و تصویب طرحهای ویژه برای پهنه‌های کار و فعالیت (S) صدور هرگونه مجوز ساخت ممنوع است. تبصره: صدور هر گونه مجوز و احداث ساختمان‌های خدماتی در پهنه کار و فعالیت (S) ملزم به رعایت ضوابط بخشی در ارگان‌های مربوطه است. ۲
- ۲- ۳- صدور هر گونه مجوز ساخت برای ساختمان‌های ۶ طبقه و بیشتر منوط به تایید مهندسین مشاور ذی صلاح در زمینه خاک شناسی و ژئوتکنیک است. تبصره: به کارگیری ضوابط و دستورالعمل‌های آیین‌نامه ملی ۲۸۰۰ ساختمان ویرایش نهایی در طراحی و اجرای تمامی ساختان‌ها به ویژه ساختمان‌های بیش از ۶ طبقه الزامی است. ۲
- ۲- ۴- تمدید صدور پروانه با کاربری مسکونی در این پهنه (S)، برای معدود پلاک‌هایی که از قبل دارای عملکرد مسکونی و بهره‌برداری سکونتی با پایان کار مربوطه بوده‌اند، بنا به درخواست مالک مجاز خواهد بود. ۲
- ۲- ۵ - تامین پارکینگ به ازاء هر واحد مسکونی با مساحت کمتر از ۲۰۰ مترمربع ۱ واحد مستقل، با مساحت بیش از ۲۰۰ مترمربع ۵ /۱ واحد، هر واحد اداری ۲ واحد پارکینگ و هر واحد تجاری حداقل ۳ واحد مستقل به صورت پیلوت در طبقه همکف و یا اول تعییین میگردد. این ضابطه علاوه بر ضوابط تعیین شده در جدول بند ۴ - ۵ است و هر کدام که بیشتر باشد ملاک عمل خواهد بود. ۲
- ۲- ۶- در پهنه‌های کار و فعالیت و زیرپهنه‌های آنها ایجاد پیلوت با حداکثر ارتفاع ۵۰ /۲ متر و رعایت حداکثر ارتفاع مفید ساختمان‌های تجاری - اداری در طبقه اول به میزان حداقل ۵۰ /۴ متر الزامی است. ۲
- ۲- ۷- احداث هرگونه ساختمان در شهرک صنعتی حسن رود بر اساس طرح جامع مصوب شهرک صنعتی الزامی است. ایجاد هر گونه فعالیت جدید و یا تمدید مجوز فعالیت‌های موجود منوط به تایید در کارگروه شهرسازی و معماری سازمان منطقه آزاد براساس راهبردهای تعیین شده در طرح جامع است. ۲
- ۲- ۸- احداث هرگونه مستحدثات و عملکرد مربوطه در پهنه S112 و S121 ملزم به رعایت طرح جامع مصوب منطقه ویژه و طرح جامع بندرگاه است. ۲
- ۲- ۹- در زیرپهنه S211 احداث بنای بلندمرتبه در نقاط خاص با تهیه طرح توجیهی و طبق طرح ویژه CBD مجاز است. ۲
- ۲- ۱۰- در پهنه‌های S3 و شهرک صنعتی حداکثر سطح قابل بارگذاری به میزان ۲۰ درصد از سطح کل پهنه تعیین میگردد که رعایت آن در طرحهای ویژه لازم الاجرا است. ۲
- ۲- ۱۱- در پهنه شهرک صنعتی جدید با کد S311 حداقل ۵۰ درصد از سطح کل پهنه می‌بایست به فضای سبز اختصاص یابد، این فضا سطح شبکه معابر را شامل نمی‌شود. ۲
- ۲- ۱۲- به منظور حفظ واحدهای موجود مسکونی و خدماتی روستاهای گورابجیر صحرا و لیجارکی که در فاز سوم پهنه صنعتی با کد S113 واقع شده‌اند، نحوه استفاده از اراضی این محدوده به ترتیب ذیل تعیین میگردد: یک، اراضی واقع در عمق ۳۰۰ متری از حریم قانونی بزرگراه رشت - انزلی در فاز سوم پهنه S113 به طور خالص برای کاربری صنعتی تعیین میگردد. دو، اراضی باقی مانده فاز سوم پهنه S113 و خارج از عمق ۳۰۰ متری از حریم قانونی بزرگراه با کاربری ناخالص صنعتی و کاربری‌های خدماتی پشتیبان صنعتی و مسکونی تعیین میگردد. تبصره: واحدهای مسکونی در محدوده ذکر شده در بند دو به صورت مسکونی تراکم کم (تراکم ۶۰ % و تک واحدی) تعیین میگردد. ۲
- ۲- ۱۳- تا زمان تهیه و تصویب طرح ویژه CBD و سایر پهنه‌هایی که احداث ساختمان با ارتفاع بیش از ۶ طبقه مجاز شمرده شده است، اعمال ضوابط احداث ساختان‌های ۶ طبقه و بیشتر بر اساس مصوبه شورای عالی شهرسازی و معماری ایران مورخ ۱۳۷۷/۱۱/۵ و اصلاحیه آن در تاریخ ۱۳۷۹/۳/۲۳ الزامی است. ۲
- ۴- ۱۴- حداکثر سطح اشغال برای ساختمان‌های ۸ - ۱۲ طبقه ۳۵ درصد، ۱۲- ۱۸ طبقه ۳۰ درصد و بیشتر از آن ۲۵ درصد تعیین میگردد. ۲
- ۲- ۱۵ - در ساختمان‌های بیش از ۸ طبقه رعایت حداقل سطح فضای باز به ازاء هر واحد مسکونی ۴۰ مترمربع و در خصوص واحدهای تجاری، اداری، خدماتی برای واحدهای با مساحت مفید بیش از ۸۰ متر و برای واحدهای کوچکتر به میزان نصف زیربنای مفید ۴ ۴
- ۲- ۱۶- تعیین فاصله بین بلوک‌ها، ابعاد ساختمان‌های بلندمرتبه و نحوه استقرار ساختمان نسبت به محور دسترسی مجاور به شرح موارد ذیل است:
- فاصله لبه ساختمان از حد زمین حداقل برابر نصف ارتفاع هر بنا از حد زمین تعیین میگردد.
- به میزان یک چهارم ارتفاع ساختمان از لبه محور مجاور می‌بایست ضمن محاسبه در فضای باز، جزء فضای عمومی شهری در نظر گرفته شود.
- حداکثر عرض هر بلوک ساختمانی به میزان نصف ارتفاع ساختمان تعیین میگردد به طوریکه این عدد نباید از ۴۰ متر تجاوز نماید.
- حداقل فاصله ۲ ساختمان از یکدیگر به میزان نصف مجموع ۲ بنا تعیین میگردد. ۲
- ۲- ۱۷- حد نصاب تفکیک قطعات در محدوده CBD (S211) حداقل ۱۰۰۰ مترمربع و حداکثر ۱۰۰۰۰ مترمربع لازم الرعایه می‌باشد. ۲
- ۲- ۱۸- ضوابط احداث ساختمان‌های ۶ طبقه و بیشتر (مصوبه فوق الذکر) در پهنه S212 الزامی و حد تفکیک قطعات در این پهنه بین ۵۰۰ تا ۵۰۰۰ مترمربع لازم الرعایه می‌باشد. ۲
- ۲- ۱۹- در طرح ویژه شهرک صنعتی، رعایت حد نصاب تفکیک ۲۵۰۰ مترمربع الزامی است و بایستی حداقل ۵۰ درصد از مساحت شهرک صنعتی به فضای سبز و حریم اختصاص یابد. ۲
- ۲- ۲۰- نماسازی کلیه سطوح نمایان ساختان‌ها (در تمامی جبهه‌های ساختمان) اعم از ساخته شده و یا ساخت و سازهای جدید الزامی است. ۲
- ۲- ۲۱- دیوارچینی پیرامون پهنه‌های بزرگ کارکردی مانند دانشگاه، پارک فناوری، نمایشگاه، دهکده تندرستی و پایانه‌ها با ارتفاع بیش از ۱۲۰ سانتی متر ممنوع است. بیش از این میزان می‌تواند با نرده محصور گردد. تبصره: توصیه میگردد برای محصوریت پهنه‌ها از پوشش گیاهی و یا ترکیبی از نرده و مصالح بنایی با پوشش گیاهی استفاده شود. جدول ۳- ضوابط ساخت و ساز در هر یک از پهنه‌های کار و فعالیت پهنه کلان کد پهنه اصلی کد یک رقمی زیرپهنه اصلی کد دو رقمی مشخصات کلی زیرپهنه‌ها مشخصات ساختمانی در زیر پهنه‌ها کد سه رقمی کار و فعالیت s صنعت و انبار داری 1S گستره‌های صنعتی و کارگاهی 11S شهرک صنعتی حسن رود برطبق طرح جامع مصوب شهرک صنعتی 111S سایت کارگاه‌های سبک حوزه ۱۴۰ هکتاری بر طبق طرح جامع مصوب منطقه ویژه و طرح جامع بندرگاه 112S شهرک صنعتی جدید طرح ویژه 113S گسترده‌های انبار و خدمات پشتیبانی 12S پس کرانه بندرگاه بر طبق طرح جامع بندرگاه 121S پایانه‌ها وانبارها طرح ویژه 122S گستره و مرکز تجاری، اداری و خدمات 21S ایستگاه راه‌آهن طرح ویژه 123S مرکز تجاری اداری منطقه آزاد (۴ تا ۲۵ طبقه) طرح ویژه 211S تجاری و خدماتی 2S محور تجاری گردشگری شمال تالاب (۴ تا ۱۲ طبقه) طرح ویژه 212S مرکز تجاری، اداری و خدمات (با غلبه فرهنگی) 22S حوزه فرهنگی جنوب مرکز منطقه (۸- ۱۸طبقه) طرح ویژه 222S دانشگاه (۸ - ۴) طرح ویژه 311S گستره‌ها و مراکز خدماتی با غلبه فعالیت‌های آموزشی 31S پارک فناوری (۸ -۴) طرح ویژه 312S دهکده سلامت حداکثر در ۴ طبقه طرح ویژه 321S گستره‌ها و مراکز خدماتی با غلبه فعالیت‌های گردشگری 32S پهنه گردشگری سلمابی حداکثر در ۴ طبقه طرح ویژه 322S فعالیت‌های با غلبه سبز و باز 3S مجموعه ورزش و کمپپینگ طرح ویژه 323S مجموعه ورزشی فوتبال طرح ویژه 324S پارک بازرگانی (۸- ۴طبقه) طرح ویژه 331S گستره‌ها و مراکز خماتی با غلبه فعالیت‌های تجاری 33S نمایشگاه طرح ویژه 332S ماخذ: مهندسین مشاور عرصه ۲ -۳- ضوابط ساخت و ساز در پهنه حفاظت (سبز و باز) G ۲
- ۳- ۱- در تمامی زیرپهنه‌های بیست گانه پهنه کلان حفاظت (سبز و باز)، به غیر از زیرپهنه‌های باغات و اراضی مزروعی (G21)، اراضی ذخیره کشاورزی (G23)، تالاب‌ها (G32) و جنگل (G33) هرگونه ساخت و ساز با حداقل بنا و سطح اشغال و صرفاً در قالب طرحهای ویژه مصوب مجاز خواهد بود. تبصره: ساخت و ساز در این پهنه‌ها بسیار محدود بوده و احداث ساختمان‌های مسکونی در زیرپهنه‌ها مطلقاً ممنوع است. ۲
- ۳- ۲- تثبیت و حفاظت کلیه پارکها و فضاهای سبز (رفوژها، لچکی‌ها، درختان حاشیه خیابانها و...)، در پهنه‌های سکونت، کار و فعالیت به عنوان خدمات پشتیبان (فضای سبز) الزامی است. تبصره ۱): تخصیص فضاهایی مناسب برای مدیریت بحران، هلی پورت، پدافند غیرعامل، و ایجاد پناهگاه‌های جمعی در کلیه زیرپهنه‌های این پهنه به ویژه در پهنه (G11) از طریق تهیه و تصویب طرحهای ویژه، مجاز است. تبصره ۲): تامین دسترسی سواره مناسب و ایجاد پارکینگ‌های عمومی برای پارکها، متناسب با مقیاس عملکرد پارک، حجم مراجعات و تواتر مراجعه، الزامی است. لازم است موارد مذکور بر اساس طرح فنی - توجیهی تعیین گردند. تبصره ۳): تخصیص حداقل ۸۰ درصد سطح پارکها، به پوشش گیاهی، آب و آب نما و حداکثر ۱۵ درصد به دسترسی‌های مجهز پیاده الزامی است. تبصره ۴): ایجاد حصار برای کلیه پارکهای منطقه با استفاده از پوشش گیاهی با ارتفاع مناسب (حداکثر ۱۲۰ سانتی متر) از سطح زمین، مجاز بوده و استفاده از جداره صلب و با مصالح بنائی ممنوع است. ۲
- ۳- ۳- جهت گیری نمای اصلی ساختمان‌های پیرامون فضاهای سبز عمومی به ویژه پارکهای شهری و رودخانه ای به سمت محوطه آنها الزامی است. ۲
- ۳- ۴- هرگونه احداث ساختمان در محدوده پارکهای ویژه طبیعی و رودخانه ای ممنوع بوده و کاربری‌های مجاز، با تایید کارگروه معماری و شهرسازی سازمان محدود به فعالیت‌های مرتبط با گذران اوقات فراغت، تفرج، گردشگری، ورزشی (روباز) و مدیریت بحران می‌باشد. تبصره ۱): احداث دکه‌های فروش اغذیه و خرده فروشی با بنای موقت در پارکهای مجهز شهری منطقه حداکثر به میزان ۱ واحد به ازاء هر ۳ هکتار بلامانع است. تبصره ۲): رعایت حداکثر مساحت هر واحد فروش اغذیه در پارکها به میزان ۲۰ مترمربع الزامی است. تبصره ۳): ساماندهی و تجهیز پارکهای ویژه طبیعی و جنگلی (جنگل فتاتو) به صورت یکپارچه و به منظور تامین ایمنی‌های اکولوژیک (حفاظت از اکوسیستم‌های گیاهی و جانوری)، انسانی (آتش سوزی، تخریب و قطع اشجار) و اجتماعی، الزامی است. تبصره ۴): هرگونه واگذاری دائمی عرصه و اعیان ساختمان در محدوده پارکهای جنگلی و ویژه طبیعی ممنوع بوده و واگذاری محدوده‌هایی از پارک برای تجهیز و استقرار فعالیت‌های مجاز با بنای غیردائم، طبق ضوابط و مقررات قانونی بهره‌برداری از پارکهای جنگلی و ویژه و با تایید کارگروه شهرسازی و معماری سازمان به صورت اجاره کوتاه مدت، مجاز است. تبصره ۵): صدور مجوز فعالیت‌های انبارداری (به صورت موقت یک ساله و با رعایت تبصره (۴) بند ۲- ۳- ۴ و رعایت قطعی بند ۲- ۳- ۱۷) در پهنه G121 تا زمان تهیه طرح یکپارچه برای پهنه مذکور و اولویت یافتن اجرای کاربری گردشگری در فاز دوم و سوم توسعه منطقه و تایید اداره کل حفاظت محیط زیست استان گیلان و تصویب در کارگروه شهرسازی و معماری سازمان، بلامانع است. تبصره ۶): به منظور حفاظت فعال از جنگل فتاتو احداث یک استراحتگاه جنگلی تحت نظارت سازمان حفاظت محیط زیست استان با مصالح بومی در یک طبقه و حداکثرمساحت ۱۰۰۰ مترمربع در کنار پیاده راه‌های جنگلی بلامانع است. ۲
- ۳- ۵ - رعایت ضوابط و مقررات معلولین در کلیه پارکها و فضاهای باز عمومی الزامی است. ۲
- ۳- ۶ - هرگونه ساخت و ساز در پهنه اصلی فضای سبز عمومی (G11) با حداقل بنا و سطح اشغال (حداکثر ۵ درصد) و صرفاً با تهیه طرحهای ویژه مصوب مجاز است. ۲
- ۳- ۷- احداث باغ پذیرایی حداکثر در ۵ درصد پهنه G121 خارج از محدوده حریم ۱۵۰ متری تالاب بلامانع است. ۲
- ۳- ۸ - هر گونه ساخت و ساز در پهنه (G21) و زیرپهنه‌های مربوطه (مطابق جدول شماره ۴) ممنوع است. ۲
- ۳- ۹ - ایجاد مجتمع‌های کشت و صنعت در پهنه اراضی کشاورزی (G221) مشروط به اینکه سطح اشغال مستحدثات صنعتی وابسته از حداکثر ۲ درصد اراضی بیشتر نباشند، مجاز است. ۲
- ۳- ۱۰- هرگونه ساخت و ساز در زیرپهنه G222 (پهنه کشت و صنعت)، به جزء ساختمان‌های مربوط به تاسیسات کشاورزی و بناهای تحقیقاتی با حداقل بنا و سطح اشغال (حداکثر۵ درصد) مجاز است. تبصره ۱): توصیه میگردد کشتزارهای واقع در محدوده ۲۰۰ متری بافت مسکونی به کشت گلخانه ای یا صیفی جات مقاوم به آفات نباتی به منظور عدم کاربرد سموم دفع آفات، اختصاص یابد. تبصره ۲): تغییر کاربری کشت سنتی به صنعتی و گلخانه ای در پهنه اراضی کشاورزی مجاز است و توصیه میگردد. ۲
- ۳- ۱۱- هرگونه تجهیز و طراحی مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری در زیرپهنه‌هایG311 و G312 (پارکهای رودخانه ای)، براساس طرحهای منظر و طراحی شهری مصوب مجاز است. ۲
- ۳- ۱۲- هر گونه ساخت و ساز در حریم ۱۵ متری از حد بستر رودخانه‌های واقع در منطقه آزاد که در طرح جامع به صورت پارک رودخانه ای تعیین گردیده‌اند ممنوع است. علاوه بر این رعایت حرایم تعیین شده توسط سازمان آب منطقه ای برای تمامی رودخانه‌های دائمی، فصلی و زهکشهای واقع در منطقه آزاد الزامی می‌باشد. تبصره: بکارگیری هرگونه مصالح بنایی جهت پوشش کف رودخانه‌ها و مسیرهای زه کش منطقه ممنوع است. ۲
- ۳- ۱۳- ایجاد فضای سبز و باز و محوطه سازی در حریم ۱۵ متری رودخانه‌ها بر اساس طرح ویژه الزامی است. ۲
- ۳- ۱۴- در زیرپهنه G341 (نوار ساحلی گردشگری و حفاظتی)، هرگونه ساخت و ساز (به جز احداث تجهیزات با سازه موقت و پلاژ و اسکله‌های تفریحی)، ممنوع است و می‌بایست به ایجاد فضای باز عمومی جهت تفرج و گردشگری اختصاص یابد. ۲
- ۳- ۱۵- احداث پلاژ، اسکله‌های تفریحی و هرگونه تجهیزات گردشگری در نوار ساحلی (G34) منوط به تهیه و تصویب طرح ویژه یکپارچه ساماندهی نوار ساحلی است. ۲
- ۳- ۱۶- در محدوده آبی منطقه آزاد (دریا) احداث هتل‌های پنج ستاره و بیشتر مشروط به تهیه و تصویب طرح توجیهی فنی - اقتصادی و تائید در کارگروه معماری و شهر سازی (کمیسیون ماده پنج) سازمان منطقه آزاد انزلی و سایر مراجع ذی صلاح به ویژه سازمان محیط زیست، است. ۲
- ۳- ۱۷- احداث هرگونه ساختمان و تاسیسات با سازه دائم در محدوده حریم ۱۵۰ متری از حد بستر تالاب انزلی به جزایجاد فضاهای سبز و باز، مسیرهای پیاده روی و اسب سواری بدون کف سازی ممنوع است. ۲
- ۳- ۱۸- محوطه سازی و تجهیز حریم تالاب انزلی و مرداب لب آب منوط به تهیه و تصویب طرح ویژه است. تبصره: ایجاد مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری و مبلمان موقت در حریم فوق الذکر بلامانع است. جدول ۴- ضوابط ساخت و ساز در هر یک از زیرپهنه‌های حفاظت (سبز و باز) پهنه کلان کد پهنه اصلی کد یک رقمی زیر پهنه اصلی کد دو رقمی مشخصات کلی زیر پهنه‌ها مشخصات ساختمانی در زیرپهنه‌ها کد سه رقمی حفاظت (سبز و باز) G فضای سبز عمومی G1 پارکهای شهری G11 پارکهای مجهز شهری احداث ساختان‌های سرویس بهداشتی، نمازخانه، فروش اغذیه و تاسیسات عمومی حداکثر در ۵ درصد زمین و در یک طبقه G111 حوزه سبز فراغتی و تفرج گسترده امکان ایجاد باغ پذیرایی در حداکثر ۵ درصد زمین و در یک طبقه G112 پارکهای ویژه طبیعی G12 تفرج گسترده پیرامون تالاب هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع است. G121 پارکهای رودخانه ای جنگل فتاتو صرفاً مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری بدون تاسیسات ساختمانی G122 فضای سبز خصوصی G2 اراضی زراعی G21 باغات هرگونه احداث ساختمان ممنوع G211 کشتزارهای سنتی هرگونه احداث ساختمان ممنوع G212 کشت و صنعت G22 کشاورزی صنعتی احداث ساختمان تاسیسات کشاورزی حداکثر در ۲ درصد زمین و در یک طبقه G221 تحقیقات کشاورزی احداث ساختمان تاسیسات و بناهای تحقیقاتی حداکثر در ۵ درصد زمین و در یک طبقه G224 اراضی ذخیره G23 پارک مرکزی (ذخیره توسعه آتی) توسعه جدید ساختمانی ممنوع است. G231 اراضی ذخیره کشاورزی احداث ساختمان ممنوع است. G232 فضای سبز و باز (حفاظت ویژه) G3 رودخانه‌ها G31 پارکهای رودخانه ای حوزه صنایع و انبارداری مسیرهای پیاده روی و دوچرخه سواری و مبلمان بدون تاسیسات ساختمانی G311 پارکهای رودخانه ای حوزه‌های سکونت و گردشگری تجهیزپارک‌های رودخانه ای به وسایل ورزشی و تفریحی، پیاده روی و دوچرخه سواری G312 تالاب‌ها G32 تالاب حفاظتی انزلی هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع G321 مرداب لب آب هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع G322 جنگل G33 جنگل فتاتو هرگونه احداث ساختمان و تاسیسات ممنوع G331 نوار ساحلی دریا G34 نوار ساحلی گردشگری و حفاظتی تجهیز پارک ساحلی بدون احداث ساختمان و تاسیسات ساختمانی G341 نوارساحلی در حوزه بندرگاه برطبق طرح جامع بندرگاه و اسکله G342 حریم حفاظتی G35 حریم تالاب و جنگل صرفاً ایجاد فضای سبز و درختکاری G351 حریم راه‌ها و صنایع ایجاد فضای سبز و درختکاری G352 دریا G36 محدوده آبی منطقه آزاد به عمق ۲ کیلومتر امکان احداث هتل ۵ ستاره و بیشتر به صورت بلندمرتبه امکان احداث اسکله تفریحی G362 نقشه ۱ سازمان فضایی پیشنهادی نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده یک منطقه آزاد ارس (جلفا) (۲۰۵۰۰ هکتار) نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده دو منطقه آزاد ارس (نوردوز) (۲۸۰ هکتار) نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده سه منطقه آزاد ارس (خدآفرین) (۶۱۰۰ هکتار) نقشه منطقه بندی کاربری اراضی محدوده چهار منطقه آزاد ارس (قلی بیگلو) (۲۴۰۰۰ هکتار)