آیین‌نامه اجرایی ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن
هیات وزیران در جلسه ۱۳۹۵/۰۸/۰۵ به پیشنهاد مشترک وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران و به استناد بند (۵) ماده (۱۴) قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن - مصوب ۱۳۸۷ - آیین‌نامه اجرایی ماده یاد شده را به شرح زیر تصویب کرد: ماده ۱- در این آیین‌نامه اصطلاحات زیر در معانی مشروح مربوط به کار می‌روند: الف - اوراق رهنی مسکن: اوراق بهادار با نامی که مطابق تشریفات پیش‌بینی شده در قانون بازار اوراق بهادار جمهوری اسلامی ایران - مصوب ۱۳۸۴ - به منظور خرید مطالبات رهنی مسکن منتشر می‌شود. ب - صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات: نوعی صندوق سرمایه‌گذاری موضوع بند (ه-) ماده (۱) قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی - مصوب ۱۳۸۸ - که به منظور خرید یا پیش خرید ساختمان با هدف فروش یا اجاره دادن آن به منظور کسب سود تاسیس می‌گردد. پ - بانک مرکزی: بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران. ت - موسسه اعتباری: بانک، موسسه اعتباری غیربانکی و سایر بنگاه‌های واسطه پولی که به موجب قانون و یا با اجازه نامه بانک مرکزی تاسیس شده، به عملیات بانکی اشتغال دارد و بیش از پنجاه درصد سهام آن متعلق به اشخاص غیردولتی بوده و تحت نظارت بانک مرکزی می‌باشد. ث - گواهی سپرده خاص: سپرده ای که موسسات اعتباری به منظور تجهیز منابع برای تامین مالی طرح‌های مشخص جدید سودآور تولیدی و ساختمانی و خدماتی و نیز توسعه و تکمیل طرح‌های سودآور موجود با سررسید مشخص افتتاح می‌نمایند. (موضوع دستورالعمل انتشار اوراق گواهی سپرده مدت دار، ویژه سرمایه‌گذاری (خاص) مصوب ۱۳۸۷/۱۱/۰۳ شورای پول و اعتبار و اصلاحات بعدی آن). ج - موسسه بیمه بازرگانی: موسسه بیمه مستقیم اعم از دولتی و غیردولتی که مجاز به انجام عملیات بیمه در ایران می‌باشد و تحت نظارت بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران فعالیت می‌نماید. چ - انبوه ساز: شخصی که توانمندی مدیریت و مسئولیت پدید آوری پروژه‌ها و طرح‌ها و مدیریت تولید و عرضه مسکن را در چارچوب مقررات ملی ساختمان و سایر قوانین مربوط داشته و دارای پروانه اشتغال به کار انبوه سازی مطابق ضوابط مربوط از وزارت راه و شهرسازی می‌باشد. ح - پروژه‌های انبوه سازی: پروژه ای که پروانه ساخت آن در شهرهای بالای یک میلیون نفر جمعیت مشتمل بر حداقل (۸۰) واحد، در شهرهای بالای (۲۰۰) هزار نفر جمعیت حداقل (۲۵) واحد و در سایر شهرها و مناطق روستایی حداقل (۱۰) واحد مسکونی می‌باشد. خ - صنعتی سازی ساختمان: روشی که منابع انسانی، مواد اولیه و سرمایه در فرایند ساخت را با بکارگیری فناوری‌های نوین در آن در یک ساختار منظم، برنامه‌ریزی شده (مدولار)، تشکیل یافته و منسجم به طور کارا به کار گیرد. ماده ۲- فعالیت شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) در بخش مسکن در چارچوب ضوابط و مقرراتی خواهد بود که ظرف یک ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه به پیشنهاد بانک مرکزی به تصویب شورای پول و اعتبار می‌رسد. ماده ۳- شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) مجازند به منظور تامین مالی بخش مسکن در چارچوب قوانین و مقررات مربوط از طریق انتشار اوراق بهادار اقدام نمایند. ماده ۴- وزارت راه و شهرسازی در راستای اجرای برنامه‌های حمایتی بخش مسکن مجاز است در چارچوب تفاهم نامه مشترک با موسسات اعتباری یا شرکت‌های واسپاری (لیزینگ) نسبت به تخصیص یارانه سود تسهیلات در سقف اعتبارات مصوب مربوط در چارچوب موافقت نامه مبادله شده با سازمان برنامه و بودجه کشور اقدام نماید. ماده ۵- در صورتی که سرمایه‌گذاری در بخش مسکن موجب ورود فناوری‌های نوین فاقد مشابه داخلی در بخش صنعت ساختمان یا ارتقای مدیریت و ظرفیت بنگاهی و یا ورود سرمایه و منابع مالی با منشا خارجی به این بخش گردد، تا سقف پنجاه درصد هزینه صدور پروانه ساختمان مسکونی، بیمه کارگران و انواع بیمه نامه‌های تولید مسکن از محل منابع مالی موضوع این آیین‌نامه در سقف اعتبارات مصوب مربوط قابل تامین و پرداخت می‌باشد. تبصره - تایید نوین بودن فناوری ساختمان، نوآوری فنی، تعیین سطح قابل قبول سرمایه‌گذاری و تایید ظرفیت‌ها و مدیریت بنگاهی جهت برخورداری از حمایت‌ها و میزان تاثیر آنها در استفاده از تسهیلات این ماده، حداکثر ظرف دو ماه پس از تاریخ ابلاغ این آیین‌نامه بر اساس دستورالعملی است که توسط وزارتخانه‌های راه و شهرسازی (مسئول)، امور اقتصادی و دارایی (سازمان سرمایه‌گذاری و کمک‌های اقتصادی و فنی ایران) و صنعت، معدن و تجارت می‌رسد. دستورالعمل یاد شده باید به گونه ای تدوین شود که فرایند رسیدگی درخواست رسمی سرمایه گذار از دو ماه تجاوز ننماید. ماده ۶- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است با همکاری وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و امور اقتصادی و دارایی و سازمان ملی استاندارد ایران، ساز و کارهای ارزش گذاری دانش فنی، خدمات و فناوری‌های نوین ساختمان را ظرف شش ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه در قالب دستورالعمل اجرایی تدوین و ابلاغ نماید. ماده ۷- وزارت کشور مکلف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط از طریق شهرداری‌ها، برای صدور پروانه ساختمان مسکونی پروژه‌های مرتبط با بخش مسکن و ساختمان متقاضی سرمایه‌گذاری موضوع ماده (۶) قانون تشویق و حمایت سرمایه‌گذاری خارجی - مصوب ۱۳۸۱ - با اولویت اقدام نماید. سایر دستگاه‌های متولی صدور مجوزهای ساختمان و انشعابات مربوط موظفند ترتیبات لازم جهت صدور مجوز را با اولویت ظرف دو هفته به انجام رسانند. ماده ۸- موسسه اعتباری موظف است در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، اعطای تسهیلات بخش مسکن در پروژه‌های انبوه سازی را که توسط انبوه سازان اجرا می‌شوند، در اولویت قرار دهد. ماده ۹- انبوه ساز حقوقی می‌تواند از طریق انتشار اوراق گواهی سپرده خاص توسط موسسه اعتباری، منابع مالی مورد نیاز جهت اجرای طرح‌های تولید انبوه مسکن را در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی تامین نماید. تبصره ۱ - بانک مرکزی از طریق شورای پول و اعتبار نسبت به تعیین سپرده قانونی در حداقل ممکن سپرده‌های موضوع این ماده، اقدام می‌نماید. تبصره ۲ - موسسه اعتباری می‌تواند به درخواست انبوه ساز متقاضی انتشار اوراق موضوع این ماده، مقاطع پرداخت سود دوران مشارکت را به صورت یکجا در پایان مشارکت و یا به صورت علی‌الحساب طی دوران مشارکت تعیین نماید. تبصره ۳ - چنانچه انبوه ساز برای دارندگان اوراق گواهی سپرده خاص، امتیازاتی از جمله اولویت واگذاری واحدهای ساخته شده همان پروژه به قیمت تمام شده را در نظر گرفته باشد، شرایط بهره مندی از امتیازات مذکور، با پیشنهاد انبوه ساز حقوقی و موافقت موسسه اعتباری و تایید بانک مرکزی تعیین می‌گردد. ماده ۱۰- شهرداری‌ها با استفاده از ظرفیت انبوه سازی به منظور تامین منابع مورد نیاز جهت احیای بافت‌های فرسوده شهری و سایر پروژه‌های انبوه سازی، می‌توانند پس از اخذ موافقت وزارت کشور در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، نسبت به انتشار اوراق مشارکت و سایر ابزار‌های مالی اسلامی با در نظر گرفتن سقف تعیین شده در قوانین بودجه سنواتی اقدام نمایند. ماده ۱۱- موسسه اعتباری می‌تواند در چارچوب ضوابط و مقررات، به منظور حمایت از سرمایه‌گذاری در تولید انبوه مسکن برای بهره مندی از ابزار‌های تامین مالی در بازار سرمایه، نسبت به تضمین تعهدات مالی انبوه ساز اقدام نماید. ماده ۱۲- موسسات اعتباری مجازند در چارچوب ضوابط و مقررات ابلاغی بانک مرکزی، سود اوراق بهادار موضوع این آیین‌نامه از جمله سود واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه‌گذاری را تضمین نموده و در تامین مالی بازارگردانی اوراق بهادار یاد شده مشارکت نمایند. تاثیر تعهدات مذکور بر کفایت سرمایه موسسات اعتباری، توسط بانک مرکزی در مقررات مربوط متناسب با تاثیر سایر تعهدات موسسات اعتباری بر کفایت سرمایه آنها، تعیین می‌شود. ماده ۱۳- وزارت راه و شهرسازی می‌تواند در قالب وجوه اداره شده در سقف اعتبارات مصوب مربوط نسبت به انعقاد قرارداد عاملیت با موسسات اعتباری برای اعطای تسهیلات به پروژه‌های انبوه سازی که توسط انبوه سازان اجرا می‌گردند، اقدام نماید. ماده ۱۴- وزارت امور اقتصادی و دارایی (بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران) موظف است با هماهنگی وزارت راه و شهرسازی بستر‌های مقرراتی لازم جهت ارایه انواع بیمه نامه‌های تولید مسکن توسط موسسات بیمه بازرگانی را با رعایت قوانین و مقررات مربوط فراهم نماید. ماده ۱۵- وزارت راه و شهرسازی موظف است ظرف سه روز کاری، به صورت الکترونیکی اطلاعات مورد نیاز موسسات بیمه بازرگانی برای ارزیابی امکان صدور بیمه نامه مربوط را از زمان دریافت استعلام آن موسسات به آنها ارایه نماید. تبصره - اطلاعات مورد نظر این ماده با توافق بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و وزارت راه و شهرسازی تعیین خواهد شد. ماده ۱۶- وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) موظف به شناسایی و ارزیابی مداوم فناوری‌های نوین ساختمان، تهیه برنامه و توسعه روند ارزیابی و اعطای نظریه‌ها و گواهینامه‌های فنی برای مصالح، فرآورده‌ها و سامانه‌های نوین ساختمان است. ماده ۱۷- سازمان ملی استاندارد ایران پس از اعلام نیاز به تدوین استاندارد توسط وزارت راه و شهرسازی (مرکز تحقیقات راه، مسکن و شهرسازی) یا وزارت صنعت، معدن و تجارت موظف است با رعایت قوانین و مقررات مربوط، نسبت به تهیه، تدوین و بروزرسانی استانداردهای لازم برای فرآورده‌های تولید شده به روش صنعتی سازی ساختمان و نصب و نگهداری آنها و همچنین استانداردهای ماشین آلات مورد استفاده در بخش تولید مسکن با لحاظ جنبه‌های زیست محیطی و ویژگی‌های منطقه ای و اقلیمی با همکاری وزارتخانه‌های یاد شده اقدام نماید. تبصره - مصادیق صنعتی سازی ساختمان مطابق با ضوابط مصوب در کمیته تخصصی مبحث یازدهم مقررات ملی ساختمان تعیین می‌گردد. ماده ۱۸- وزارت راه و شهرسازی ظرف دو ماه پس از ابلاغ این آیین‌نامه، پیشنهادی مبنی بر این که تسهیلات پروژه‌های انبوه سازی و یا تولید مسکن به روش صنعتی سازی ساختمان نسبت به سایر تسهیلات بخش مسکن بیشتر باشد، به شورای پول و اعتبار ارایه می‌نماید. ماده ۱۹- منابع مالی مورد نیاز برای اجرای این آیین‌نامه به پیشنهاد وزارت راه و شهرسازی و تایید سازمان برنامه و بودجه کشور در لوایح بودجه سنواتی کشور پیش‌بینی خواهد شد. ماده ۲۰- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است مقررات انتشار اوراق رهنی مسکن را در چارچوب قوانین و مقررات مربوط ابلاغ نماید. ماده ۲۱- وزارت راه و شهرسازی مجاز است با هماهنگی سازمان برنامه و بودجه کشور در سقف اعتبارات مصوب مربوط در راستای ایجاد بازار رهن ثانویه نسبت به تامین و پرداخت بخشی از مابه‌التفاوت نرخ سود اوراق رهنی مسکن منتشره توسط موسسه اعتباری و نرخ سود تسهیلات اعطایی مسکن آن موسسه در قالب تفاهم نامه با موسسه اعتباری اقدام نماید. ماده ۲۲- سازمان برنامه و بودجه کشور مکلف است اعتبارات لازم برای افزایش سرمایه بانک مسکن را در لوایح بودجه سنواتی کل کشور پیش‌بینی نماید. ماده ۲۳- سازمان بورس و اوراق بهادار موظف است ضوابط و مقررات مورد نیاز برای راه اندازی صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تهیه و به تصویب مرجع ذی صلاح برساند. ماده ۲۴- صندوق‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و صندوق‌های سرمایه‌گذاری موضوع قانون توسعه ابزارها و نهادهای مالی جدید به منظور تسهیل اجرای سیاست‌های کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی - مصوب ۱۳۸۸ - که برای تامین مالی و اجرای طرح‌های مسکونی تاسیس شده یا می‌شوند و همچنین ارکان آنها در چارچوب قوانین و مقررات مربوط، مشمول مزایا و تسهیلات موضوع این آیین‌نامه خواهند بود، مشروط بر اینکه پروژه مسکونی آنها دارای خصوصیات مندرج در این آیین‌نامه باشند. تبصره ۱ - ناظر انتخاب شده به عنوان یکی از ارکان صندوق‌های مذکور همان ناظر موضوع قانون نظام مهندسی و کنترل ساختمان - مصوب ۱۳۷۴ - برای طرح ساختمان مسکونی موضوع صندوق محسوب می‌گردد، مشروط بر اینکه صلاحیت‌های لازم در قانون مذکور و مقررات مربوط را داشته باشد. تبصره ۲ (اصلاحی ۱۳۹۹/۰۴/۰۸)- وزارت راه و شهرسازی و سازمان‌های وابسته و نهادهای قانونی واگذارکننده زمین با رعایت قوانین و مقررات مربوط می‌توانند زمین‌های ملکی یا در اختیار خود را به قیمت کارشناسی روز به صندوق‌های سرمایه‌گذاری که برای تامین مالی و اجرای طرح‌های مسکن و توسعه شهری تاسیس شده یا می‌شوند واگذار و به طور قطعی منتقل نمایند و در قبال ارزش عین و یا منافع و حقوق متعلقه ناشی از زمین مورد واگذاری، واحد سرمایه‌گذاری اخذ و گواهی مربوط را دریافت کنند. وزارت مذکور و سازمان‌های وابسته و نهادهای واگذارکننده زمین مجازند واحدهای سرمایه‌گذاری ماخوذه را با رعایت قوانین و مقررات مربوط واگذار و منتقل نمایند. ماده ۲۵- معاملات اوراق بهادار رهنی مسکن و معاملات ثانویه گواهی سپرده خاص موضوع این آیین‌نامه صرفاً در بازارهای متشکل تحت نظارت سازمان بورس و اوراق بهادار مجاز است. موسسات اعتباری و اشخاص تحت کنترل آنها بر اساس استانداردهای حسابداری مربوط نمی‌توانند بازخرید این اوراق را قبل از سررسید تضمین نمایند. معاون اول رئیس جمهور - اسحاق جهانگیری